나이스옥션 법원경매 통영 2026타경7 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1279 덕산4차아파트 403동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 "진목초등학교" 남측 도로 월편에 위치하며, 부근은 도심 간선도로변의 단독주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

단지 내 관련 차량 진·출입 자유로우며, 관내 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 2층 203호로서, <사용승인일자 : 1990.12> 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감. 내 벽 : 벽지, 타일 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

아파트로서, 제반 위생설비 및 급·배수시설, 난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고평탄하며, 아파트용지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로 및 서측 및 남측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,중로2류(폭15m~20m)(접합),중로3류(폭12m~15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경보호에관한법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2026타경7 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1279 덕산4차아파트 403동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 75,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 41.99㎡ (약 12.7평)

건물 면적: 56.14㎡ (약 17.0평)

토지 지분: 41.99㎡

건물 지분: 56.14㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 사용승인 일자

1990년 12월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 "진목초등학교" 남측 도로변에 위치합니다. 부근은 도심 간선도로변으로 단독주택, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근 도로망을 통한 시내 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측 및 북측으로는 왕복 2차선 포장도로, 서측 및 남측으로는 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합) 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(진목초등학교), 절대보호구역(진목초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2021.05.18 국민은행 근저당권)

등기부상 채권 총액은 190,460,965원입니다.

* 공유자 전원 지분 전부 이전: 2001-07-26 (배홍준)

* 소유권 이전: 2005-12-30 (허준호)

* 소유권 이전: 2010-05-12 (강동유)

* 소유권 이전 (증여): 2020-12-01 (배성동)

* 근저당권: 2021-05-18 (국민은행, 47,300,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2024-01-04 (현대카드, 14,178,861원) - 말소

* 가압류: 2024-01-09 (주식회사케이비국민카드, 13,242,641원) - 말소

* 가압류: 2024-11-29 (오케이에프앤아이대부, 115,739,463원) - 말소

* 임의경매개시결정: 2026-01-30 (국민은행, 43,416,362원) - 말소

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(57.21㎡ ~ 59.41㎡)의 덕산4차아파트 매매가는 2026년 3월 4000만원, 2026년 6월 4500만원 수준으로 거래되었습니다. 현재 시세는 해당 면적(56.14㎡) 기준 약 4000만원 ~ 4500만원으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 옥포덕산4차

주소: 경상남도 거제시 옥포동 1279

사용승인일: 1990년 12월 28일

총 세대수: 480세대

총 동수: 10동

최고층: 5층

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물

건물 내 설비: 위생설비, 급배수시설, 난방시설 등 아파트 기본 설비 구비.

5.2. 주변 편의 시설

인근에 진목초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 도심 간선도로변에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 환경

주변 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1990년에 사용승인된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 괴리

본건의 감정가는 75,000,000원이나, 최근 실거래가는 4000만원 ~ 4500만원 수준으로 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 기대감을 높일 수 있으나, 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황에 보증금 및 차임 정보가 명시되어 있지 않아, 인수 또는 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경상남도 거제시 옥포동 소재 덕산4차아파트 403동 2층 203호는 1990년 준공된 아파트로, 진목초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임차인의 보증금 및 차임 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 건물 노후화 및 감정가와 최근 시세 간의 큰 격차는 본 건의 주요 고려 사항입니다. 최근 실거래가를 바탕으로 시세 분석 시, 본 건의 적정 가치는 약 4000만원 ~ 4500만원 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

* 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 양호.

* 전반적인 주위 환경 및 교통 여건 양호.

* 말소기준권리 이후 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 투자 목적을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가(4000만원 ~ 4500만원)를 기준으로, 경매 비용 및 제반 위험을 감안하여 본 건의 예상 입찰가는 35,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 46.7% 수준이며, 최근 시세의 약 83.3% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.