나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10123 [1] 경상남도 거제시 일운면 옥림리 227 거제리우 106동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도거제시 일운면 옥림리소재 거제리우 106동 1층 103호로서 부근은 학교, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 해수면 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조평스라브지붕 4층 건내 1층 103호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경10123 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 227 거제리우 106동 1층103호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 1억 70,000,000원

* 토지면적: 115.56㎡ (약 35평)

* 건물면적: 84.78㎡ (약 25.6평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 조OOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 일운면 옥림리에 소재한 "거제 리우" 단지 내 106동 1층 103호입니다. 단지 주변으로는 학교, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있으며, 해수면도 인접해 있습니다.

* 교통상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되며, 차량 이용 시 건물 내 무료 주차 공간이 충분합니다.

* 도로상태: 북서측으로 단지 진입로가 소재하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건이 속한 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한 소로1류(폭10m~12m)와 접하고 있으며, 중로2류(폭15m~20m)와 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 구조라 해수욕장, 와현 해변, 외도 등 관광 명소가 있으며, 거제문화예술회관, 거제조선해양문화관 등 문화 시설도 접근 가능합니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산임의경매로, 채권자인 조흥저축은행의 신청에 의해 진행되었습니다.

* 말소기준권리: 을3, 근저당권 (조흥저축은행, 2022-10-21, 600,000,000원) 입니다. 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않으므로, 경매로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 채무 총액: 등기부등본상 채무 총액은 600,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 파악하기 어려웠으므로, 실제 임차인이 존재하는지, 보증금 및 월세는 얼마인지에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다. 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 연립주택 단지 내에 위치하며, 주변에 학교, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 관광지와의 접근성이 있는 지역적 특성을 가지고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 다만, 제공된 정보만으로는 구체적인 상권의 활성화 정도나 잠재력을 파악하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 1층 103호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽 및 천정은 벽지 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보: "거제 리우" 단지는 2015년 6월 25일에 사용승인된 연립주택으로, 총 144세대 규모입니다. 본건은 106동 1층에 위치하며, 전용면적은 84.78㎡ (약 25.6평)입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이라고 표기되어 있지만, 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 현장 조사가 폐문 부재로 인해 이루어진 점을 고려할 때, 실제 점유인과의 관계 및 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 도로 저촉: 토지이용계획상 중로2류(폭15m~20m)와 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 확장이나 개발 시 건축 행위에 제한을 받을 가능성이 있습니다.

* 명도: 임차인 여부가 불확실하므로, 명도 과정에서 추가 시간이나 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리에 위치한 "거제 리우" 단지 내 연립주택입니다. 2015년에 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 84.78㎡ (약 25.6평)의 1층 물건입니다.

* 권리분석상 말소기준권리인 근저당보다 선순위 권리가 없어 경매로 인한 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변에 학교, 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으며, 관광지와의 접근성도 있는 지역입니다.

* 다만, 임차인 현황이 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 입지 조건: 거제시 일운면에 위치하여 거제 지역의 개발 및 관광 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 동일 단지("거제 리우")의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 84.78㎡ (약 25.6평) 기준, 2026년 6월 4일에 1층이 180,000,000원 (1억 8천만원)에 거래된 사례가 있습니다.

* 2025년 10월 21일에는 동일 면적의 1층이 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)에 거래되었으며, 2026년 3월 28일에는 3층이 100,000,000원 (1억원)에 거래된 사례가 있습니다.

* 이 외에도, 단지 내 33평형, 34평형 등의 매물도 존재하며, 17,019m²의 대지 면적을 가지고 있습니다.

* 본건 물건의 감정가는 170,000,000원 (1억 7천만원)입니다.

* 최근 실거래가 최고가(1억 8천만원)와 비교했을 때 감정가는 약간 낮은 수준입니다.

* 투자 고려사항:

* 본건은 1층 물건으로, 2026년 6월 거래 사례와 동일한 층입니다.

* 임차인 현황이 미상이고, 현장 조사 시 폐문 부재였던 점을 감안하여 명도 리스크 및 추가 조사 비용을 고려해야 합니다.

* 입찰자는 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없으므로, 권리상 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 실거래가 최고가인 1억 8천만원을 기준으로 하되, 감정가(1억 7천만원)와 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 안정적인 낙찰과 수익률을 고려하여, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

* 정확한 현장 조사를 통해 건물 상태, 실제 임차인 유무 및 보증금 등을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.