나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20071 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 이명리 13-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 이명리 소재 "이명마을" 동측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 동측,남측으로 세로(가) 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호1-1: 블록조 칼라강판지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 섀시창호임. 일련번호1-2: 블록조 칼라강판지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.

이용상태

일련번호1-1: 단독주택으로 이용 중임. 일련번호1-2: 퇴바사로 이용 중임.

설비내역

일련번호1-1: 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨'건물개황도' 와 같이 제시외건물4동이 소재함.

공부와의 차이

일련번호1-1은 공부상 목조 함석지붕 26.45㎡ 주택이나 현황 블록조 칼라강판지붕 45. 05㎡ 주택, 일련번호1-2는 공부상 목조 초가지붕 26.45㎡ 퇴비사이나 현황 블록조 칼라 강판지붕 30.9㎡ 퇴비사임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 일련번호1-2 및 제시외건물ㄷ중 일부가 이명리13-2, 998 번지에 소재 하는 바, 경매진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-4)전부 매각 포함.
- 목록 1번 건물은 공부상 '목조 함석지붕 26.45㎡ 주택'이나 현황 '블록조 칼라강판지붕 45.05㎡ 주택, 공부상 '목조 초가지붕 26.45㎡ 퇴비사'이나 현황 '블록조 칼라 강판지붕 30.9㎡ 퇴비사'임.
- 목록 1번 '목조 초가지붕 퇴비사' 및 '제시외건물 1-3' 일부가 이명리 13-2, 998번지에 소재하는바, 입찰시 확인 요함
- 목록 2번 토지는 인접 토지와의 지적경계가 불분명한 바 정확한 현황 및 지적경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요할 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2026타경20071 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도OOOOOOOOOOO (도이치파이낸셜주식회사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 이명리 13-4

용도: 단독주택

토지면적: 474.00㎡ (약 143.4평)

건물면적:

* 공부상 합계: 52.90㎡ (약 16.0평)

* 주택: 26.45㎡ (목조 함석지붕)

* 퇴비사: 26.45㎡ (목조 초가지붕)

* 현황 (건축물 표제부 및 감정평가 요약 기반):

* 주택: 45.05㎡ (블록조 칼라강판지붕)

* 퇴비사: 30.90㎡ (블록조 칼라 강판지붕)

* 제시외 건물: 79.43㎡ (4동)

* 현황 총 건물 면적 (파악 가능한 범위): 약 155.38㎡ (약 47.0평)

1.3. 감정가

총 감정가: 155,887,700원

1.4. 건축물표제부 요약 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건 건물의 공부상 구조는 '일반목구조'에 '함석' 또는 '초가' 지붕으로 등재되어 있으나, 현황은 '블록조' 및 '칼라강판지붕'으로 확인됩니다. 이는 공부와 현황 간 상당한 차이가 있음을 보여줍니다. 주택은 공부상 26.45㎡에서 현황 45.05㎡로, 퇴비사는 26.45㎡에서 30.9㎡로 면적이 증가했으며, 제시외 건물 4동(79.43㎡)도 존재하여 총 면적 차이가 큽니다. 또한, 본건 대지면적은 474.00㎡(약 143.4평)이나, 건축물 표제부상 건물 건축대지 면적은 258㎡로 표기되어 있어, 토지 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 이명리 소재 "이명마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 농경지가 형성된 지역으로, 전반적인 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 과거 마산합포구 진전면 일원에 대규모 산업형 창조도시 조성 계획이 검토된 바 있으며, 국도 2, 14, 77호선이 교차하는 교통 요충지로 언급된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 동측과 남측으로 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용

토지는 부정형의 완경사지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역 (그 외 지역 200m 제한 조례 참조)

이 지역은 향후 개발 가능성이 있으나, 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어 관련 시설 설치 시 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

토지 등기부상 최초 소유권은 1981년 최차수 씨에게 이전되었으며, 2015년 최호실 씨에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전되었습니다. 건물은 2015년 최호실 씨 명의로 소유권 보존 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2021년 11월 17일 접수된 도이치파이낸셜주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부 채권 총액: 374,954,980원

* 건물 등기부 채권 총액: 374,954,980원

다수의 근저당 및 가압류, 압류가 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있습니다. 현재 등기부상 지상권은 없습니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.5. 채권 총액 대비 감정가

총 등기부 채권액은 약 3억 7,495만원으로, 감정가 1억 5,588만원 대비 약 2.4배에 달합니다. 이는 채무가 담보 가치를 초과하는 상황임을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 진전면 이명리는 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 인근에 바닷가(진동만)가 있어 해양 경관을 누릴 수 있는 입지입니다. 과거 진전면 일원에 복합 산업단지 개발 계획이 거론되기도 했으나, 현재로서는 주거 및 농업 위주의 지역으로 파악됩니다.

4.2. 개발 잠재력

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 개발에 대한 가능성은 있습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 인해 관련 시설 투자는 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 창원 및 마산 도심과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 국도와의 연계성이 좋은 편입니다.

5.2. 주변 시설 및 환경

이명마을 인근에 위치하며, 농경지가 주를 이루는 조용한 환경입니다. 다만, 간혹 인근 지역에 의료폐기물 소각장 건립 추진이나 폐건물 발생 등 환경 관련 이슈가 제기된 사례가 있어, 실제 현장 확인 시 주변 환경에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 불일치

본건의 가장 큰 리스크는 공부상 면적 및 구조와 실제 현황 간의 차이가 크다는 점입니다.

* 주택: 공부상 26.45㎡ → 현황 45.05㎡

* 퇴비사: 공부상 26.45㎡ → 현황 30.9㎡

* 제시외 건물: 79.43㎡ (4동)

이는 무단 증축 또는 불법 건축물에 해당할 가능성이 있으며, 추후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정적 제재를 받을 수 있습니다. 매각 시 현황대로 인수되므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 명확한 이해가 필요합니다.

6.2. 토지 경계 불분명 및 일부 건물 위치 이탈

* 토지 목록 2번은 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요할 것으로 보입니다.

* 목록 1번의 퇴비사 및 제시외 건물 일부가 이웃 토지(이명리 13-2, 998번지)에 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 소유권 분쟁이나 토지 사용에 관한 민사적 문제로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 경계 측량이 필요합니다.

6.3. 과도한 채무 부담

총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 낙찰 후에도 채무 변제를 위한 추가 자금 소요 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.4. 가축사육제한구역

계획관리지역이지만 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 관련 시설이나 축사 증축 등은 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 이명리에 소재한 단독주택 부지 및 건물입니다. 474.00㎡(약 143.4평)의 토지 위에 실제로는 공부상 면적(52.90㎡)보다 훨씬 넓은 약 155.38㎡(약 47.0평)의 건물(주택, 퇴비사, 제시외 건물 포함)이 건축되어 있습니다. 이처럼 공부와 현황 간의 차이가 크고, 일부 건물이 인접 토지에 걸쳐 있는 점은 주요한 리스크 요인입니다. 또한, 토지의 경계가 불분명하고 채권 총액이 감정가를 초과하는 점도 유의해야 할 사항입니다. 전반적으로 농촌 지역의 입지 조건을 가지고 있으며, 차량 접근은 가능하나 주위 환경은 단독주택 및 농경지가 주를 이룹니다.

8. 투자 포인트

* 광범위한 제시외 건물 및 증축 부분: 현황대로 인수될 경우, 공부상 면적보다 훨씬 넓은 건물을 활용할 수 있습니다. 다만, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

* 계획관리지역 토지: 향후 개발 잠재력 또는 전원주택 부지로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸: 모든 후순위 권리가 소멸되므로, 낙찰 후에는 등기부상 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,887,700원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 인근 부동산 시세, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 공부와 현황 간 차이, 토지 경계 및 건물 위치 문제, 그리고 과도한 채무 부담 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

다만, 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~120% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으며, 본건의 경우 공부와 현황의 차이, 그리고 일부 건물이 타인 토지에 걸쳐 있다는 점이 낙찰가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반대로, 실제 활용 가능한 건물 면적이 크다는 점은 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악과 더불어, 주변 지역의 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가 추이를 면밀히 분석한 후, 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하인 120,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 추후 부동산 전문가와의 상담을 통해 더욱 구체화될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.