나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3148 [1] 대구광역시 달서구 용산동 230-10 용산롯데캐슬그랜드 101동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 '대구2호선 용산역' 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 대단위 아파트단지, 상업시설 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입 용이하며, 인근에 지하철역이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 22층건물 중 제4층 제402호 단위세대로서, - 외벽 : 석재타일 및 몰탈위페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, - 바닥 : 바닥재 및 타일 마감 등, - 창호 : 샷시 창호.

이용상태

가) 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승가기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 동측으로 노폭 약 45미터, 남측 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: ─

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동 230-10번지에 위치한 용산롯데캐슬그랜드 101동 4층 402호 아파트입니다.

사건번호는 대구서부지원 2026타경3148 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

해당 물건의 감정가는 638,000,000원입니다.

토지면적은 41.21㎡ (약 12.46평)이며, 건물(전용)면적은 143.98㎡ (약 43.56평)입니다.

해당 호실에 대한 정확한 분양면적은 제공된 자료에서 확인되지 않습니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 22층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

아파트의 사용승인일은 2004년 5월 29일이며, 해당 단지는 총 13개동, 1626세대로 구성되어 있습니다.

단지 내 총 주차 대수는 2459대입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동에 소재하며, 대구2호선 용산역 북측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 환경이 우수합니다.

차량 진출입이 용이하며, 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 북측과 동측으로는 약 45미터, 남측과 서측으로는 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 광로3류, 중로1류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2025년 2월 25일 접수된 주식회사아이엠뱅크의 근저당권(을11)으로 확인됩니다. 다만, 해당 근저당권은 '말소'로 기재되어 있습니다.

또한, 서대구세무서장, 달서구청, 서울보증보험주식회사 등의 압류 및 가압류도 모두 '말소' 처리되었습니다.

현재 진행 중인 임의경매는 2026년 2월 2일 접수된 주식회사아이엠뱅크의 신청 건(갑11)입니다.

등기부상 채권 총액은 906,653,000원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 특별히 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되나, 최종 등기부등본 확인을 통해 권리관계를 재확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 용산롯데캐슬그랜드 단지는 대구 달서구의 주요 주거지역에 위치하며, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근 용산역을 중심으로 상업시설이 발달해 있어 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 용산롯데캐슬그랜드 101동 4층 402호로, 2004년 5월에 준공된 아파트입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

인근에 병원, 마트, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

현재까지 파악된 혐오시설은 인근에서 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 '미상'으로, 실제 거주 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 보증금 관련 위험은 낮을 것으로 보입니다.

건축 연도가 2004년으로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리비 증가 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구 등 다양한 도시계획 시설로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 지하철 2호선 용산역 역세권에 위치한 대단지 아파트로서, 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어난 입지입니다.

권리관계 또한 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 편입니다.

최근 매매가를 기준으로 볼 때 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 대단지 아파트로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

임대 관계 미상 건에 대한 현장 확인 및 잔금 납부 전 권리관계 재확인이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 용산역 도보 거리로 교통이 매우 편리합니다.

대단지 프리미엄: 1626세대의 대규모 단지로 단지 관리 및 편의시설이 우수합니다.

풍부한 생활 인프라: 주변 상업지구 및 편의시설 이용이 편리합니다.

명확한 권리관계: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도에 집중할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(143.98㎡)의 거래가는 2026년 6월 13일에 52,000만원(10층)으로 확인됩니다.

다른 면적대의 거래가(78.58㎡ 35,000만원, 84.73㎡ 38,400만원)도 존재합니다.

본 건의 감정가는 638,000,000원이나, 최근 실거래가를 기준으로 볼 때 시세는 약 520,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

입찰 참여 시, 최근 매매가인 52,000만원을 기준으로 하되, 약간의 경쟁 가능성을 감안하여 530,000,000원부터 560,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.