나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100230 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1270-1 지산보성맨션 103동 6층611호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동에 소재하는 "용지초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장 및 지상철역(지산역)이 인근에 각각 위치하 여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕(103동) 15층 중 6층 611호 단위세대로서, 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시이중창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 간선도로를 사이에 두고 2필지로 구분되어 있으며, 본건이 속한 1271-1번지는 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세로장방형 토지로서, "아파트건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복6차선도로, 남동측 및 남서측으로 왕복2차선도로가 각각 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15 m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{66 6-2922 2991}확인 기호(2): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15 m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택 지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 본건 집합건물등기사항전부증명서상 "주택임차권(임차보증금: 금300,000,000원 (1차), 금250,000,000(2차), 임차권자: 김*찬)"이 등재되어 있음. (2)기타: 본건은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부상황을 파악하였음.

물건 비고

2026.7.22.자 신청채권자 주택도시보증공사(주택임차권자 김홍찬의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출함(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경100230 (1) 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 대구광역시 수성구 지산동 1270-1 지산보성맨션 103동 6층611호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 235,000,000원입니다.

토지 면적은 41.92㎡ (약 12.68평)이고, 건물 면적은 84.99㎡ (약 25.71평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 지산동에 소재하며, "용지초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 시내버스정류장 및 지하철 지산역이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

본건 대지권의 목적인 토지는 간선도로를 사이에 두고 2필지로 구분되어 있으며, 본건이 속한 1271-1번지는 "아파트건부지"로 이용 중입니다.

북동측으로 왕복 6차선 도로, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 도로가 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로2류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있고, 택지개발지구에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으며, 전반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 말소기준권리는 2026년 1월 30일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다.

다만, 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권설정등기(을구 9번, 임대차보증금 250,000,000원)가 언급되어 있으나, 신청 채권자인 주택도시보증공사(김홍찬의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다. 이는 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면 제출을 의미하므로, 실질적으로 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

- 김홍찬: 보증금 250,000,000원 (1차 보증금 감액분 50,000,000원), 전입일자 2020-12-15, 확정일자 2020-10-19, 배당신고일자 2024-12-23. '임차인현황' 상 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권(을9)으로 등재되어 있었습니다. 다만, HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

- 최재용: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-26, 대항력 있음. 보증금은 없으나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지산동은 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 주변에 용지초등학교와 같은 교육시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

지하철 지산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역으로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

반경 내 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 지산보성맨션으로, 1991년 8월 12일에 사용 승인되었습니다.

총 5개동, 542세대 규모의 아파트 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 편의시설이 마련되어 있습니다.

주차는 지상 6대, 지하 19대로 총 238대가 가능합니다.

최고 15층 건물 중 6층에 위치하고 있으며, 급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 공급설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 보증금은 없으나 대항력이 있는 임차인 최재용이 존재합니다. 최재용의 경우, 보증금이 없더라도 대항력에 따라 매수인에게 인수되는 권리가 있는지 면밀히 확인해야 합니다. (본 건에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 자체에 대한 이행 사항은 추가 확인 필요)

* 아파트 건축 연도가 1991년으로, 노후화로 인한 유지 보수 및 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구의 준수한 입지에 위치한 아파트입니다.

감정가는 235,000,000원이며, 최근 실거래가 정보를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 김홍찬 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 최재용의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 수성구의 주요 도로와 지하철역 인근에 위치하여 우수한 교통 및 생활 접근성을 갖추고 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서로 인해 복잡한 임차인 관련 법적 리스크가 상당 부분 해소되었습니다.

* 최근 매매가를 고려 시, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.99㎡)의 실거래가는 2026년 4월 22일 250,000,000원, 2026년 5월 25일 269,000,000원입니다.

감정가는 235,000,000원이며, 현재 시장가는 250,000,000원 ~ 269,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 260,000,000원 사이로 판단됩니다.

투입 가능한 자금과 보증금 외 임차인 최재용에 대한 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.