나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20042 [1] 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하는 승강기겸용 계단통행식 구분건물(다세대주택)로서 주위일원은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구분건물로서 - 외 벽 : 벽돌치장 쌓기 및 석재붙임 마감 - 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 (1) : 주건축물 제1동 제2층 제201호로 이용 중임. 기호 (2) : 주건축물 제1동 제3층 제302호로 이용 중임. 기호 (3) : 주건축물 제1동 제2층 제202호로 이용 중임. 기호 (4) : 주건축물 제1동 제4층 제402호로 이용 중임. 기호 (5) : 주건축물 제1동 제3층 제301호로 이용 중임. 기호 (6) : 주건축물 제1동 제4층 제401호로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비(LPG), 소방관련설비, 공동현관보안설비, 승강기설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한, 상대보호구역(2025-09-02)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 논산지원 2026타경20042 (1)

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 2층201호 (도로명주소: 충청남도 논산시 안심로110번길 3-4)

건물명: 연무읍 동산리 894-96 공동주택 (유한회사의림건설)

용도: 다세대주택

토지면적: 42.43㎡ (약 12.84평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

토지지분: 42.43㎡ (약 12.84평)

건물지분: 59.98㎡ (약 18.15평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호

준공일자: 2023년 01월 18일

감정가: 235,000,000원 (2억 3천 5백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 으뜸새마을금고

2. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리에 위치하며, '연무중앙초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지 형상은 사다리형 평지로서, 현재 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 본건 필지 서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 설정되었으나, 본 경매의 말소기준권리인 으뜸새마을금고의 근저당(을4) 및 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 으뜸새마을금고 근저당 (접수일자: 2023-03-02)

총 채권액 합계: 1,170,800,000원

임차인 현황:

* 201호 임차인: 전은희 (전 )

보증금: 20,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2024-02-29

확정일자: 2024-02-29

배당신고일자: 2026-03-31

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 연무읍 동산리는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

주변으로 마트, 편의점, 식당, 카페 등 생활 편의 시설이 갖추어져 있어 기본적인 생활은 가능합니다.

최근 매매 사례들을 살펴보면, 유사한 다세대주택의 거래가는 650만원에서 700만원대(평당 기준) 수준으로 형성되어 있습니다.

건축연도가 2016-2017년인 인근 건물들의 매매가가 6,500만원에서 7,000만원 사이임을 고려할 때, 본건 또한 유사한 시세 수준을 보일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설로는 연무중앙초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

마트, 편의점, 병원 등 각종 편의 및 생활 기반 시설은 연무읍 소재지를 통해 이용 가능합니다.

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방(LPG), 소방, 공동현관 보안, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건(201호)의 임대 내역은 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 전 씨가 거주 중입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공동담보물건으로, 채권총액이 매우 높게 설정되어 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸로 인해 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 전 씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 진행 시 협조 여부에 따라 절차의 순탄함에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 환경에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 논산시 연무읍에 위치한 다세대주택으로, 최근 건축된 건물이며 기본적인 생활 편의시설과 교육 시설이 인근에 있습니다.

권리분석 상 인수할 권리나 금액은 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가(2억 3천 5백만원)와 최근 주변 실거래가(6,500만원~7,000만원) 간의 현저한 차이가 존재하므로, 시세에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

적은 평수(약 18.15평)의 다세대주택으로, 신축급 건물입니다.

인근 실거래가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

권리관계가 명확하여 명도 외 특별한 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 매매 사례를 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 시세는 약 7,500만원에서 8,500만원 수준으로 판단됩니다.

감정가와의 큰 격차를 고려하여, 시장 시세에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본건의 면적(약 18.15평)과 최근 실거래가(평당 약 427만원~460만원)를 적용한 예상 시세는 약 7,700만원 ~ 8,300만원입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 7,800만원 을 예상 입찰가로 제시하며, 경쟁 상황에 따라 7,500만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.