나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경34 [1] 충청남도 홍성군 홍동면 수란리 347-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍동면 수란리 소재 "산양마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택, 자연림 등이 주로 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 차량접근 및 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 완만하게 하향경사진 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 기호(3,5): 공히 완만하게 하향경사진 부정형의 토지로서 토지임야 상태임. 기호(4): 완만하게 하향경사진 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 동측으로 개설된 진입로(기호4)를 통해 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 출입가능함. 기호(3,5): 공히 노폭 2m 내외의 진입로(기호4)와 접해있음. 기호(4): 본건이 노폭 약 2m 내외의 진입로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 보전관리지역(2018-02-20), 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡ 이상), 말,양,염소,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산 지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1,3) 지상에 제시외수목이 일부 식재되어 있으며, 제시외건물(이동이 용이한 비닐하우스 및 컨테이너박스)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물로서 외 벽: 치장벽돌 마감 등, 내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 바 닥: 타일 마감 등, 창 호: 하이샤시 창호마감임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

보통의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(ㄱ.데크) 포함
- 토지(1) 지상 소재 "관정"은 건물에 포함하여 감정하였음(매각포함)
- 토지(3) 지상 소재 제시외 비닐하우스 및 컨테이너 박스 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경34 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김O (김현)

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 홍성군 홍동면 수란리 347-1

용도: 단독주택

토지면적: 6146.00㎡ (약 1,860평)

건물면적: 175.82㎡ (약 53평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물

사용승인일: 2025년 01월 06일 (2022년 12월 14일 건축 허가)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 589,079,000원 (약 5억 8,908만원)

매각조건:

* 일괄매각

* 제시외 건물(데크) 포함

* 토지(1) 지상 "관정"은 건물에 포함하여 감정 및 매각

* 토지(3) 지상 제시외 비닐하우스 및 컨테이너 박스는 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 충청남도 홍성군 홍동면 수란리 소재 "산양마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 주로 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황은 기호(1)은 주거용 건부지로, 기호(3,5)는 임야 상태로, 기호(4)는 도로로 이용 중에 있습니다. 토지는 대체로 완만하게 하향 경사된 지형입니다.

2.2. 교통접근성

본건 소재지까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

동측으로 개설된 약 3m 폭의 포장된 진입로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 향후 토지 이용 및 건축 행위에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2025년 5월 29일자 선영새마을금고의 근저당권(408,000,000원) 및 지상권설정입니다.

본건 강제경매 개시결정등기는 2026년 2월 6일자 김현(채권자: 김O)의 신청으로 이루어졌습니다 (채권액 154,484,383원).

경매 절차 진행 시, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 지상권, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부상 최초 소유권 보존 등기는 2025년 1월 10일 김지석 명의로 되어 있습니다.

3.2. 임차인현황

현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

홍성군 홍동면 수란리는 농경지와 자연림이 어우러진 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에는 마을회관이 소재하며, 주거 환경은 대체로 조용한 편입니다.

홍동면은 귀농·귀촌인들이 많고 유기농법을 실천하는 공동체가 형성되어 있는 것으로 알려져 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 개발 가능성

주변에는 농경지 및 단독주택들이 산재해 있으며, 자연림이 분포하고 있어 쾌적한 환경을 조성합니다.

교통망으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

이 지역은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어, 무분별한 개발보다는 환경 보전에 중점을 둔 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

홍동면 소재지에는 기본적인 편의시설(농협, 마트, 우체국, 보건소 등)이 차량으로 3~4분 거리에 위치하고 있어 이용이 편리합니다.

홍성 시내까지는 차량으로 10~14분 거리에 있어, 대규모 편의시설 및 관공서 이용이 용이합니다.

주변 관광지로는 홍주읍성, 거북이마을(대나무숲), 남당항 등이 있으며, 차로 약 10~30분 거리에 위치합니다.

5.2. 교육시설

홍동초등학교, 홍동중학교, 풀무농업고등기술학교가 차량으로 3~4분 거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치는 제한됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다. 경매 절차를 면밀히 주시해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

제시외 비닐하우스 및 컨테이너 박스는 매각에서 제외되므로, 현장 방문 시 이를 확인하고 명도 협의 시 고려해야 합니다.

토지(1) 지상 관정이 건물에 포함 감정 및 매각되었으나, 실제 관리 및 이용 주체에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 지역적 리스크

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 사업 추진 시 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 비교적 최근에 사용 승인된 신축급 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 주변 환경은 농촌 지역 특유의 조용함과 쾌적함을 제공하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔합니다. 다만, 지역의 토지 이용 제한과 명도 대상 물건(비닐하우스, 컨테이너)에 대한 명확한 확인 및 협의가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 비교적 최근(2025년 사용승인)에 건축된 신축급 단독주택으로 하자 보수 부담이 적습니다.

* 넓은 토지 면적(약 1,860평)은 향후 활용 가능성이 높으며, 전원생활 또는 농업 등 다용도로 활용 가능합니다.

* 일괄매각 조건으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 홍성군 홍동면은 귀농·귀촌인의 유입과 공동체 활동이 활발한 지역으로, 지역 사회와의 융화 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

현재 제시된 감정가는 589,079,000원입니다. 본 물건의 신축 연차, 토지 면적, 주변 시세, 그리고 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰 참여 희망가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 4억 4천만원 ~ 5억원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시장 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 인근 유사 단독주택의 실제 최근 거래 사례 조사.

* 본건의 현장 방문을 통한 건물 상태, 토지 이용 현황, 주변 환경에 대한 면밀한 실사.

* 토지 이용 계획 및 건폐율, 용적률 등 건축 관련 법규 재확인.

최종 입찰가는 본건의 정확한 가치 평가와 함께, 경쟁 물건 및 당시 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.