나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10142 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 890 그린빌2차아파트 202동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안백석초등학교' 북측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕, 아스팔트슁글지붕 15층 중 2층 201호로서, (사용승인일: 2004.07.01.) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

아파트(침실3, 거실. 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 현관, 발코니 등)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥외주차장 및 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '아파트용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 서측 및 남측으로 중로, 동측 및 북측으로 세로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1003, 보행자전용도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1004, 보행자전용도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1006, 보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(백석중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안백석초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안백석초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 특이사항 없습니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10142 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

접수일자: 2026-01-30

1.2. 부동산 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 890 그린빌2차아파트 202동 2층201호

용도: 아파트

토지면적: 73.74㎡ (약 22.31평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.65㎡ (약 25.61평)

건물제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 84.65㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치하며, '천안백석초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(천안백석초등학교, 백석중학교) 등 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

해당 물건은 여러 권리가 설정되어 있으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위인 권리 중 인수되는 권리가 있는지 주의 깊게 분석해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나다주

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 5월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본상 '을7' 순위 주택임차권이 등기되어 있으며, 말소 예정이 아닌 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2025년 12월 10일 접수된 신한카드 가압류(갑5)로 보입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되나, '을7' 순위 주택임차권은 대항력이 있으며 등기부상 '인수'로 명시되어 있습니다. 따라서 매수인에게 보증금 270,000,000원에 대한 인수 의무가 발생합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

최근(2026년 6월) 그린빌2차 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 84.65㎡ (11층): 260,000,000원

* 84.65㎡ (4층): 215,000,000원

* 74.37㎡ (14층): 195,000,000원

대상 물건은 84.65㎡ 면적이며 2층에 위치하고 있어, 최근 거래 사례와 비교 시 층수와 향 등 구체적인 조건에 따라 가격 편차가 있을 수 있습니다.

4.2. 최근 전월세 분석

최근(2025년 12월 ~ 2026년 5월) 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 84.65㎡ (1층): 보증금 200,000,000원, 월세 1,000,000원

* 84.65㎡ (6층): 보증금 160,000,000원, 월세 0원

* 74.37㎡ (8층): 보증금 150,000,000원, 월세 850,000원

인수되는 임차인의 보증금 270,000,000원을 고려할 때, 시장 임대 수익률은 높지 않을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 백석그린빌2차

* 주소: 충청남도 천안시 서북구 백석동 890 (백석3로 91)

* 건축년도: 2004년 7월 1일 사용승인

* 총 동수: 10개 동

* 총 세대수: 750세대

* 주차 대수: 총 714대 (지상 4대, 지하 26대, 옥외 714대 - 지하주차장은 26대 표기, 옥외 714대 표기 혼재)

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

단지 내 근린생활시설이 있으며, 인근에 천안백석초등학교, 백석중학교 등 교육시설이 위치합니다. 생활 편의시설은 인접한 상업 지역을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 현재 감정가(254,000,000원) 및 최근 실거래가(최고 260,000,000원)보다 높은 금액으로, 매수인의 총 투자 비용이 시세보다 높아질 수 있는 요인입니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축년도가 2004년으로 노후화가 진행됨에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 2층에 위치하여 저층의 단점을 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 백석동에 위치한 그린빌2차 아파트 202동 2층 201호입니다. 편리한 교통과 양호한 주위 환경을 갖추고 있으나, 가장 큰 특징은 270,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 금액을 매수인이 전부 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 실제 취득 비용을 크게 상승시키는 요인으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력

* 향후 부동산 시장 회복 시 시세 차익 기대 (단, 인수 보증금 감안 필요)

* 아파트 단지 내 편의시설 및 교육 환경 우수

9. 예상 입찰가

해당 물건은 임차인의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 매수인의 총 투자 비용은 '입찰가 + 270,000,000원'이 됩니다. 최근 실거래가(최고 260,000,000원) 및 감정가(254,000,000원)를 고려할 때, 현재 시점에서는 총 투자 비용이 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다.

신중한 접근이 필요하며, 인수 보증금을 감안한 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 제시합니다. 이 경우 총 투자 비용은 290,000,000원 ~ 320,000,000원에 달하므로, 투자 수익률 및 시세 상승 가능성을 면밀히 분석해야 합니다. (상기 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.