나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600183 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396 자이아파트 119동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재‘세종특별자치시청 조치원청사’남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물내 4층 406호로서, (사용승인 : 2008.10.30.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 각종 소방관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있고, 단지외곽으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도1호선)<도로법>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역((국도1호선 조치원구간) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600183 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOO (신탄진신용협동조합 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396, 자이아파트 119동 4층 406호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 4층

사용승인일: 2008년 10월 30일

토지면적: 50.19㎡ (약 15.18평)

건물면적 (전용면적): 84.66㎡ (약 25.61평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 294,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 ‘세종특별자치시청 조치원청사’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼합된 지역으로 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계성 및 인근 버스 승강장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 도로 상태

단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 단지 외곽으로는 포장된 도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도로구역(국도1호선), 하수처리구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 9월 15일에 접수된 신탄진신용협동조합의 근저당권(을9)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다. (예: 지상권 등)

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 점유자의 부재로 인해 내부 확인이 불가하여 임대 관계 및 점유 상황에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 금액이 미상이라도 점유 관계는 반드시 확인이 필요하며, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 속한 조치원읍 죽림리 일대는 아파트 단지를 중심으로 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 일부 농경지도 분포하고 있어 주거 기능과 더불어 생활 편의시설이 공존하는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

‘세종특별자치시청 조치원청사’가 인근에 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다. 또한, 아파트 단지 내 다양한 복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등)을 갖추고 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 자이아파트 (조치원 죽림 자이)

사용승인일: 2008년 10월 30일

건물 규모: 총 25개 동, 1429세대

최고/최저층: 15층 / 1층

주차: 총 1966대 (지하 자동주차 1545대, 지상 자동주차 421대)

단지 면적: 총 면적 177,107.44㎡

5.2. 주변 편의시설 및 교육 환경

* 교육시설: 조치원대동초등학교, 세종중학교, 세종고등학교 등이 차량 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 의료시설: 조치원읍 내 종합병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능합니다.

* 상업시설: 인근에 대형마트, 전통시장, 다양한 상점 및 금융기관 등이 분포하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교통시설: 조치원역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 세종시 주요 지역 및 타 도시로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

점유자의 부재로 인해 본건 내부 상태 및 설비 점검이 이루어지지 못했습니다. 따라서 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 감정가와 실거래가 간의 괴리

본건의 감정가는 294,000,000원이나, 최근 유사 면적(84㎡)의 실거래가는 238,000,000원에서 265,000,000원 사이에 형성되어 있어 감정가 대비 가격 편차가 존재합니다. 이는 시장 상황 변화 또는 개별 물건의 특성으로 인해 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획상 제한

다수의 도로(대로, 중로, 소로)에 접하고 있으나, 가축사육제한구역, 도로구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 조치원읍에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 자체의 규모와 시설 또한 우수한 편이며, 주변에 필요한 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인이 불가하다는 점과 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮다는 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 깔끔한 권리 관계

경매를 통해 모든 인수 부담 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 안전하고 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.2. 우수한 주거 환경

조치원읍 내에서도 생활 편의 시설 및 교통망이 잘 갖춰진 지역에 위치하며, 15층 건물 중 4층으로 일조권이나 조망권 등에서 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8.3. 시장 가격 대비 잠재력

최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 경우 향후 시세 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(84.66㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 8일에 2층 매물이 238,000,000원에, 9층 매물이 265,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 294,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 약 250,000,000원에서 270,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 내부 상태를 표준적으로 가정할 경우, 평균적인 최근 실거래가 수준을 상회하는 선에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

추천 예상 입찰가는 260,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.