나이스옥션 법원경매 대전 2026타경33 [1] 대전광역시 유성구 계산동 319-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 "한국임업진흥원임업기술실용화센터" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 과수원, 전, 임야 등으로 이루어진 도시근교 주택 및 농경지대 임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설까지의 거리 및 이용의 편의성 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

순번(1) : 자루형의 토지로 완경사지이며, 단독주택용 건물의 부지임 순번(3) : 부정형의 토지로 완경사지이며, 순번(1) 토지와 연접하여 마당 및 정원, 데크 등 으로 이용 중임.

인접 도로상태

순번(1) : 남측으로 포장된 세로와 접함 순번(3) : 남측으로 순번(1) 토지의 출입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

순번(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역 (2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한 구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 토지거래계약에관한허가구역(대전 나노·반도체 국가산업단지) 순번(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역 (2022-07-26)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 토지거래계약에관한허가구역(대전 나노 반도체 국가산업단지).

제시목록 외의 물건

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

순번 (3)의 공부상 지목은 "전"이나 현황은 순번(1) 토지와 연접하여 마당 및 정원, 데크 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕 2층 단독주택 (사용승인일자 : 2012.2.22) 외벽: 황토반죽 바르기 내벽: 벽지 및 타일, 시멘트몰탈위 페인팅 마감 창호: 목제 창호임.

이용상태

1층 : 창고 2층 : 단독주택.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 지열보일러, 태양광설비, 관정(지하수)설비, 저온창고설비 등 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물㉠㉡ 포함
2.목록(1,3) 지상 제시외 태양광설비, 목재 데크 및 테라스 포함
3.목록(2) 건물 내부 설치된 저온창고 포함
4.목록(3)의 공부상 지목은 "전"이나 현황은 목록(1) 토지와 연접하여 마당 및 정원, 데크 등으로 이용 중임. 제시외 수목 정원수 포함
5.목록(3) 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경33 (1) 사건으로, 대전광역시 유성구 계산동 319-6번지에 소재하는 단독주택입니다.

감정가는 1,304,524,800원이며, 토지 면적은 823.00㎡ (약 249평)이고 건물 면적은 165.19㎡ (약 50평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 백OO입니다.

건축물대장상 주소는 대전광역시 유성구 원계산로 264 (계산동)입니다.

2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 "한국임업진흥원임업기술실용화센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 과수원, 전, 임야 등이 혼재된 도시근교 주택 및 농경지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근 대중교통 시설까지의 거리 및 이용 편의성은 보통 수준입니다.

토지(목록 1)는 남측으로 포장된 도로와 접해 있으며, 토지(목록 3)는 본건 토지의 출입 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 을7 (근저당, 진잠농업협동조합, 2011-08-19)이며, 건물 등기부상 을1 (근저당, 진잠농업협동조합, 2012-04-19)입니다.

모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,020,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 물건명세서상 명확히 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 명시된 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

주변에 "한국임업진흥원임업기술실용화센터"가 위치하고 있어 지역 내 직장인 및 관련 종사자 유입 가능성이 있습니다.

전반적으로 주거 기능에 특화된 지역으로, 상업적 가치보다는 주거 및 전원생활 형태의 가치에 중점을 둔 분석이 필요합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 구체적인 JSON 데이터가 없어, 정확한 시세 비교 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

본 물건지의 상세한 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 정보는 부족합니다.

도시근교 지역의 특성상, 기본적인 생활 편의시설 이용은 차량 이동을 통해 가능할 것으로 보입니다.

교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 토지(목록 3)의 공부상 지목이 "전"이므로, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않습니다.

개발행위허가 제한 지역: 본건 토지는 개발행위허가제한지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 대한 제약이 존재합니다.

원상회복 명령 가능성: 토지(목록 3)는 공부상 지목이 "전"임에도 불구하고 현황은 마당 및 정원으로 이용 중이므로, 경매 후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

제시외 물건 및 이용 현황 차이: 일괄매각 대상에 제시외 건물, 태양광 설비, 데크, 테라스, 저온창고 등이 포함되어 있어, 이에 대한 인수 및 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 토지(목록 3)의 지목과 현황의 차이도 주의가 필요합니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 10.2억원에 달하여, 입찰 시 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 계산동에 위치한 단독주택으로서, 넓은 토지 면적과 함께 주택이 일괄 매각되는 물건입니다.

도시근교의 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 소재하며, 토지 중 일부는 농지로서의 성격을 가지고 있어 농지 관련 규제 및 취득 절차에 대한 주의가 필요합니다.

개발제한구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있으며, 현황과 공부상 지목의 차이로 인한 원상회복 문제 발생 가능성이 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 보증금 인수 문제는 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

주택 자체의 실거주 가치: 2012년에 사용승인된 2층 단독주택으로, 지열보일러, 태양광 설비, 저온창고 등 부대시설을 갖추고 있습니다.

넓은 토지 면적: 823㎡ (약 249평)의 토지는 주거 외 활용 가능성을 제공하나, 개발제한 규제 확인이 필수입니다.

도시근교 입지: 대전 유성구라는 지리적 이점은 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,304,524,800원

본 건의 경우, 농지취득자격증명 제출 의무, 개발행위허가 제한, 원상회복 가능성 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 주변 시세 분석을 위한 구체적인 시장 정보가 부족한 상황입니다.

이러한 점들을 고려하여, 일반적으로 감정가 대비 일정 수준의 할인율을 적용하여 입찰가가 결정될 수 있습니다.

신중한 접근을 위해, 감정가의 약 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 9억 1천만원에서 11억 7천만원 범위로 추정됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 조사를 통한 심층 분석이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인 또한 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.