나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50171 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 성산리 108-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 성산리 소재 ‘서오창IC’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 주택, 농경지등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호1 : 부정형의 토지로서 공업용부지로 이용중임. 일련번호4~11 : 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1 : 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로인 일련번호4~7 및 일련번호11과 접함. 일련번호4~11: 본건이 노폭 약 6m내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4)~(11) :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2 : 일반철골구조 경사지붕 2층으로서, 외 벽 : 철골 위 판넬잇기 등임. 내 벽 : 판넬 및 벽지마감등임. 창 호 : 샷시창호등임. 일련번호3 : 일반철골구조 경사지붕 1층으로서, 내, 외 벽 : 철골 위 판넬잇기 등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

일련번호2 : 공장 및 사무실등으로 이용중임. 1층 : 공장, 휴게실등 2층 : 사무실, 기숙사, 식당, 창고, 사택등 일련번호3 : 공장으로 이용중임.

설비내역

일련번호2 : 위생 및 급배수설비가 구비되어 있으며, 2층 기숙사 및 사택부분은 난방설비가 구비되어 있음. 일련번호3 : 위생 및 급배수설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 5번 내지 목록 11번 지분 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50171 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 성산리 108-1

* 용도: 공장

* 감정가: 4,265,379,000원

* 토지면적: 9017.00㎡ (약 2,728.04평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 2244.00㎡ (약 678.81평)

* 건물 제시외면적: 79.30㎡ (약 23.99평)

* 매각대상: 토지 전체 지분 및 건물 전체 (단, 목록 5번 내지 11번은 지분 매각)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부 요약 상 확인)

* 특이사항: 영농여건불리농지, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재, 지분 매각 (목록 5-11)

* 주의사항: 일괄 매각, 제시외 건물 포함.

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 성산리 소재 ‘서오창IC’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 주택, 농경지 등이 소재하여 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 도로상태: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 또한, 본건 일부 토지(일련번호 4~11)는 노폭 약 6m 내외의 포장도로로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(신고 및 허가 대상 모든 축종 제한)

* 일련번호(4)~(11): 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(동일), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

* 건축물 현황:

* 주건축물 제1동: 일반철골구조, 경사지붕, 2층 건물. 공장, 사무실, 휴게실, 기숙사, 식당, 창고, 사택 등으로 이용 중. (연면적 1496㎡)

* 주건축물 제2동: 일반철골구조, 경사지붕, 1층 건물. 공장으로 이용 중. (연면적 748㎡)

* 총 건물 면적: 2244㎡ (주건축물 연면적 합계)

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리:

* 토지: 2021년 05월 14일 중소기업은행 근저당 (2,196,000,000원)

* 건물: 2021년 11월 18일 중소기업은행 근저당 (2,196,000,000원)

* 상기 말소기준권리보다 후순위 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 이은관 (전입일자 1998-06-09)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 주의: 대항력 있는 임차인 이 (1998-06-09 전입)은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 저항 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 임용주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 최민관

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 기타 권리관계:

* 토지 등기부채권 총액: 2,951,500,000원

* 건물 등기부채권 총액: 2,951,500,000원

* 본건은 공동담보 및 지분 매각(목록 5-11) 건입니다.

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1.3. 상권분석

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* 본건은 서오창IC 인근에 위치한 공장 지대로, 주변에는 다수의 공장과 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 산업단지 또는 그 배후지로서, 물류 이동 및 산업 활동에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

* 오창읍은 충북 지역의 주요 산업 거점 중 하나로, 꾸준한 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

* 주변에 공장 및 농경지가 혼재되어 있으며, 일부 공업단지 지역과 인접해 있습니다. 현재 본건 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

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1.4. 생활정보

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* 인근 편의시설 및 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 오창읍 내 중심 상업지역까지의 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다.

* 본건 건물 내부에 기숙사, 식당, 사택 등이 포함되어 있어 근로자들의 기본적인 주거 및 생활이 가능합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 (이은관): 1998년부터 거주하고 있으며 대항력이 있어 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있지만, 법적 해석 및 실제 대항력 행사 여부에 따라 인수 부담이 발생하거나 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

* 지분 매각 (목록 5-11): 일부 지분 매각으로 인해 소유권 관계가 복잡해질 수 있으며, 향후 재산권 행사(매매, 개발 등)에 제약이 따를 수 있습니다.

* 영농여건불리농지: 해당 토지 중 일부가 농지이면서 영농 여건이 불리하다는 특성이 있어, 토지 이용 또는 개발에 있어 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적: 79.30㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 건물의 현황 및 처리에 대한 확인이 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

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* 본건은 서오창IC 인근에 위치한 대규모 공장 부지로, 산업 활동 및 물류 이동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 중소기업은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 후순위 권리들은 소멸되므로 등기부상 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인(이은관)의 존재와 일부 지분 매각 건은 본건의 명도 및 재산권 행사에 있어 주요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 입찰 전 대항력 있는 임차인과의 적극적인 소통 및 명도 계획 수립, 지분 매각 건에 대한 권리 관계 명확화가 필수적입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 우수한 접근성: 서오창IC와 인접하여 물류 및 교통이 매우 편리합니다.

* 규모의 경제: 넓은 토지 면적(9017㎡)과 연면적 2244㎡의 건물은 대규모 생산 및 운영에 적합합니다.

* 지역 개발 잠재력: 오창읍은 충북의 주요 산업 거점으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 관계 명확성 (제한적): 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 대항력 있는 임차인 문제만 해결된다면 권리 자체는 깨끗합니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 4,265,379,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인(이은관)의 존재로 인한 명도 리스크, 제시외 건물 및 지분 매각 건 등 잠재적 위험 요인을 고려할 때, 감정가 이하의 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 지역 공시지가, 건물 신축 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 수익률 분석이 선행되어야 합니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 현재 명시된 권리 관계상 별도의 인수 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.