나이스옥션 법원경매 속초 2026타경10026 [1] 강원특별자치도 속초시 조양동 1531-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 조양동 소재 '조양동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(속초조양동유적 문화재보호법 제13조)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌마감 내 벽 : 목재마감, 벽지마감 등 창 호 : 강화도어, 이중창구조

이용상태

1층 - 근린생활시설, 주택, 2층 - 주택으로 이용중임.

설비내역

각층 위생 및 급배수설비 갖추었으며, 1층 주택부분 및 2층 주택부분 가스보일러에 의한 바닥난방설비 갖추었음.

부합물 및 종물

건물개황도란 참고바람.

공부와의 차이

본건 1층 일반건축물대장상 주택부분의 면적은 40.08㎡이나 현황 약 26.64㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함.
- 건축물대장상 위반건축물로 기재 되어 있으며, 공부상 평스라브지붕이나 현황은 경사 아스팔트싱글지붕으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 속초지원 2026타경10026 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

* 소재지: 강원특별자치도 속초시 조양동 1531-12 (신주소: 선사로2길 7-9)

* 용도: 근린시설 (1층: 근린생활시설, 주택 / 2층: 주택)

1.2. 면적

* 토지면적: 213.30㎡ (약 64.52평)

* 건물면적: 215.82㎡ (약 65.29평)

* 건물 제시외면적: 99.10㎡ (약 29.99평)

1.3. 매각 조건

* 감정가: 692,407,400원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각 포함: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 '조양동주민센터' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정도 보통입니다.

2.3. 토지 관련

2.3. 1. 형태 및 이용 상태

* 가장형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 2. 인접 도로 상태

* 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 3. 토지이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(속초조양동유적 문화재보호법 제13조)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 토지 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 기록이 있으며, 이들 대부분은 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부에도 소유권 보존, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 기록이 존재하며, 이 역시 말소될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액은 652,560,075원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 박종현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2012-02-27

* 대항력: 없음

* 임차인 박종현은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 정보 중 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 관계는 미상일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준 권리

* 말소기준권리는 2010년 11월 30일 접수된 금강농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본 물건은 속초시 조양동의 주거 밀집 지역 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 특성을 가집니다.

* 인근에 '조양동주민센터'가 있어 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

* 가까운 곳에 조양초등학교, 조양중학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 슈퍼마켓, 지역 식당 등 기본적인 편의시설이 주변에 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 향후 주변 개발 계획 및 지역 경제 활성화 추이에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

* 본 물건 주변에는 현재까지 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 가까운 곳에 조양초등학교, 조양중학교가 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 주민센터, 마트, 식당 등이 인근에 있어 일상생활에 필요한 시설 이용이 용이합니다.

* 공원 또한 가까이 있어 여가 생활을 즐길 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 단독주택 및 다가구주택이 많아 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 토지이용계획상 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구) 및 역사문화환경보존지역(속초조양동유적)에 속해 있어, 보존 가치가 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 관련 리스크

* 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있어, 추후 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 있을 수 있습니다.

* 공부상 지붕(평스라브)과 현황 지붕(경사 아스팔트싱글)이 불일치하여, 건축물대장 등재 내용과 실제 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 99.10㎡(약 29.99평)의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 법적 문제는 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 법규 및 규제 리스크

* 토지이용계획상 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구) 및 역사문화환경보존지역에 속해 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제1종일반주거지역으로 용도지역의 특성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건(2026타경10055)이 존재하여, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 속초시 조양동에 위치한 근린시설 및 주택으로, 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 공부와의 차이(지붕), 제시외 건물 포함, 역사문화보존지역 편입 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 요인들이 낙찰 후 활용 및 재산 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 근린생활시설 및 주택 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 조양동 주민센터 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 692,407,400원입니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 산정하되, 위반건축물, 공부와의 차이, 제시외 건물, 지역 규제 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 평가하여 결정해야 합니다.

* 따라서, 상기 리스크 요인들에 대한 추가적인 확인 및 전문가 상담을 통해 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.