나이스옥션 법원경매 속초 2026타경18 [1] 강원특별자치도 양양군 양양읍 내곡리 263 한양수자인양양아파트 105동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 양양읍 구교리 소재 '양양종합운동장' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상 28층 중 제6층 제602호 단위세대로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 북동측, 남동측으로 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(양양도시지역), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-03-06)(집산도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-03-06)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

물건 비고

최선순위 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제 받지 못하면 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 인수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 속초지원 2026타경18 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 양양군 양양읍 내곡리 263 한양수자인양양아파트 105동 6층602호

아파트명: 한양수자인 양양

용도: 아파트

건물면적: 76.85㎡ (약 23.25평)

토지면적: 47.03㎡ (약 14.13평)

감정가: 300,000,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 강원특별자치도 양양군 양양읍 구교리 소재 '양양종합운동장' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통하여 북동측, 남동측으로 공도와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역(말, 사슴, 양, 염소, 산양, 소, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 사육 제한 지역) 및 원추표면구역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 10일 접수된 최영만 근저당권(채권금액 39,000,000원)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 89,000,000원입니다. (근저당 2건 합계)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-13

확정일자: 2023-04-03

배당신고일자: 2026-04-24

대항력: 있음

주의: 본 건에는 대항력 있는 임차인 김현진 씨가 존재합니다. 최선순위 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 점은 잠재적 인수 금액으로 반드시 고려해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (현재 등기부상 해당 권리 내역은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위 지역에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 단지 내 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 관리

본 아파트는 2020년 4월에 사용승인된 신축 아파트로, 총 7개동, 716세대로 구성되어 있습니다.

5.2. 단지 시설

최고 28층 높이의 건물이며, 단지 전체적으로는 총 865대의 주차 공간(지하 800대, 지상 65대)을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김현진 씨의 보증금 200,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 임차인의 배당 현황에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

가축사육제한구역, 원추표면구역 등의 토지이용계획상 제한이 존재하나, 일반적인 아파트 주거 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 아파트로서 관리 상태 및 상품성이 양호한 편입니다. 입지 역시 양양군 내에서 주거 환경이 비교적 우수한 지역에 속합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성이 매우 중요한 변수입니다. 투자 결정 시, 해당 임차인 관련 위험 요소를 해소하는 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서의 기본적인 주거 가치.

* 양양 지역 내 비교적 양호한 주거 환경.

* 대항력 있는 임차인 리스크 해소 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

최근 매매 시세: 2026년 6월~7월 기준, 11층~19층 거래 사례가 260,000,000원 ~ 270,000,000원입니다. 본 건은 6층이므로 시세는 이와 유사하거나 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

인수 보증금(200,000,000원)이 발생할 경우, 실질적인 투자 비용은 훨씬 높아지므로 신중한 접근이 필요합니다. 만약 임차 보증금 인수 부담이 없다면, 최근 시세 범위 내에서 감정가의 85% 수준인 약 255,000,000원 ~ 270,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 임차 보증금 인수 여부에 따라 입찰가는 크게 달라져야 하므로, 법원 배당표 확인 및 임차인과의 소통 등을 통해 인수 보증금 액수를 확정한 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다. 주변 시설 중 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.