나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50234 [1] 경기도 광주시 회덕동 173-3 참뜰 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕동마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상4층 건내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2017.12.29) 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단의 서측 하향의 완경사지 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 회덕동 173-3번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 회덕동 173-5번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50234 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 회덕동 173-3 참뜰 2층 201호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정평가액: 210,000,000원

* 토지면적: 61.00㎡ (약 18.45평)

* 건물면적: 52.99㎡ (약 16.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 양OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕동마을회관" 북동측 근거리에 위치합니다.

인근 지역은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 원활한 편입니다. 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김만희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-09

대항력: 없음

* 임차인: 양아인

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-09

확정일자: 2023-05-24

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 147,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

* 등기부 요약:

* 을3. 주택임차권 (양아인)

접수일자: 2025-11-04

권리금액: 147,000,000원

말소: 인수 (매수인 인수)

비고: 전입일자 2023.06.09, 확정일자 2023.05.24.

* 갑8. 가압류 (주택도시보증공사)

접수일자: 2023-07-26

권리금액: 403,287,671원

말소: 말소 (말소기준권리)

* 기타 압류 및 가압류 (한국씨티은행, 기흥세무서, 동작세무서, 금천세무서, 광주시)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

* 권리분석 종합:

임차인 양아인은 대항력을 갖추고 있으며, 이에 따라 보증금 147,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본건 취득 비용에 직접적으로 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

1.4. 상권분석

* 최근 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 인근 회덕동 지역의 유사 다세대주택(건축연도 2012년~2014년)이 면적 56.45㎡ ~ 59.81㎡ 기준으로 14,500만원에서 17,500만원 사이에서 거래되었습니다.

평당 가격으로 환산 시 약 244만원에서 293만원 수준입니다.

본건은 전용면적 52.99㎡(약 16.03평)으로, 건축연도 2017년으로 비교적 신축에 속합니다.

가장 최근 거래 사례(59.81㎡, 17,500만원)를 기준으로 시세 추정 시, 본건 건물의 순수 가치는 약 15,500만원 수준으로 볼 수 있습니다.

* 시장 가치 평가:

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 147,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건이므로, 총 실질 취득 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

이를 고려하여 시장 가치를 산정해야 하며, 단순 실거래가 수준만으로는 총 비용을 판단하기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설:

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치하며, 인근에 마을회관이 소재합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.

제공된 정보 내에서는 학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

* 혐오시설:

주변 지역 특성상 농경지 및 임야 등이 분포하고 있어, 관련 시설의 잠재적 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다.

그러나 현재 제공된 자료만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부 및 본건과의 근접성을 확인할 수 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 부담:

임차인 양아인(보증금 147,000,000원)은 대항력이 있어 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 합니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 높은 총 채무 규모:

등기부상 다수의 압류 및 가압류 채권이 존재하며, 총 채무액이 본건 감정가를 훨씬 초과합니다. 이로 인해 임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되기 어려울 가능성이 높습니다.

* 토지이용계획 및 제한 사항:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역에 해당하여 향후 재산권 행사 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가:

최근 실거래가 정보와 비교했을 때, 본건의 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 인수해야 할 보증금까지 고려하면 총 실질 취득 비용이 시장 가치보다 높아질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 보증금 147,000,000원을 인수하는 조건으로 경매에 나왔습니다. 이는 낙찰자의 총 부담액을 크게 늘리는 주요 위험 요소입니다. 등기부상의 총 채무액이 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 임차인 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 입지 및 건물 상태는 보통 수준으로 판단되나, 인수 부담과 높은 총 채무액으로 인해 투자 위험이 상대적으로 높다고 할 수 있습니다. 다만, 이러한 위험 요소를 고려한 적정 입찰가 산정을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 기회도 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수 부담을 통한 시세 차익 가능성:

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 정확히 파악하고, 이를 반영한 매우 낮은 입찰가를 산정한다면, 총 실질 취득 비용 대비 시세차익을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 비교적 신축 건물:

2017년 준공된 건물로, 최근 연식에 속하여 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 개발 잠재력:

경기도 광주시의 지속적인 개발 계획 및 지역 발전 추이를 고려할 때, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시장 시세 분석:

2026년 5월, 인근 회덕동의 유사 다세대주택(면적 56.45~59.81㎡) 거래가는 14,500만원 ~ 17,500만원 범위로 나타났습니다. 이를 바탕으로 추정한 본건 건물의 순수 시장 가치는 약 13,000만원 ~ 15,500만원 수준입니다.

* 감정가 및 인수 보증금 고려:

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 양아인의 보증금은 147,000,000원입니다.

안정적인 투자를 위해, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 넘지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

보수적인 관점에서, 총 취득 비용을 감정가 수준(210,000,000원)으로 맞춘다고 가정하면,

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 210,000,000원 - 147,000,000원 = 63,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 63,000,000원입니다.

주의: 본 예상 입찰가는 총 취득 비용이 감정가 수준일 때를 가정한 것입니다. 실제 시장 가치(총 비용 기준)가 감정가보다 낮다고 판단될 경우, 또는 높은 채무액으로 인해 임차인 보증금 회수율이 불확실한 경우, 추가적인 입찰가 하향 조정이 반드시 필요합니다. 상세한 배당 분석을 통해 임차인 보증금 중 배당으로 회수될 수 있는 금액을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.