나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50199 [1] 경기도 성남시 수정구 신흥동 2571 렉스타워1차 13층 1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 "신흥역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 상가, 아파트 등이 혼재된 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 전철역(신흥역) 등이 소재 하는 등 제반 교통 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건물내 제13층 제1303호로(사용승인: 2018.07.27), 외벽: 일부 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 오피스텔 내벽을 기준으로 표기 합니다.) 창호: 하이새시창호 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.(첨부 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급,배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2023-02-20), 방화지구(2023-02-20), 중로2류(폭 15m~20m) (2023-02-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술) (비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50199 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 신흥동 2571 렉스타워1차 13층 1303호

용도: 오피스텔

감정가: 460,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (집단 건물의 토지 지분 불포함)

건물면적: 74.51㎡ (전용면적 약 22.54평)

건물지분: 74.506㎡

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공일자: 2018년 7월 27일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 "신흥역" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 상가, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장과 지하철 신흥역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물 구조 및 이용상태:

철근콘크리트구조의 지상 13층 건물 중 13층에 위치하며, 사용승인은 2018년 7월 27일에 완료되었습니다. 외벽은 일부 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 추정됩니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로2류에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2026년 8월 25일 및 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2022년 3월 14일에 접수된 주식회사 씨에스파이낸스대부의 근저당권(을16, 채권금액 180,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리:

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 근저당부채권질권, 가압류 등)는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 임의경매개시결정 등기(갑6) 또한 말소됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 현장 확인이 반드시 필요합니다.

등기부 요약:

소유권 보존 및 이전 등기와 함께 여러 담보권 및 가압류가 등기되었으나, 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다. 이는 권리관계가 비교적 명확함을 의미합니다.

4. 상권분석

주변 시설:

신흥역 역세권에 위치하며, 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재된 상업 및 업무 지구입니다. 편의시설, 금융기관, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성:

지하철 신흥역 및 다수의 버스 노선이 인접하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

상권 특성:

역세권에 위치한 오피스텔로서 직장인 및 주변 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 성남시의 지속적인 개발 계획과 함께 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근 상업시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설:

(본 제공 정보에 교육시설에 대한 구체적인 내용이 없어 추가 조사가 필요합니다.)

의료시설:

(본 제공 정보에 의료시설에 대한 구체적인 내용이 없어 추가 조사가 필요합니다.)

주차:

건물 내 지하주차장 시설을 갖추고 있어 주차 공간 확보가 가능합니다.

난방:

도시가스에 의한 중앙난방 시스템을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한:

비행안전제6구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 다만, 허가구역 지정은 특정 용도 및 기간에 한정되므로 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

임대차 관계 미상:

현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 임차인 현황을 파악하지 못했으며, 임대차 관계가 불분명합니다. 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 저항 등 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 내부 상태:

현장 방문 시 폐문으로 인해 건물 내부 마감 상태, 설비 상태 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 통상적인 오피스텔을 기준으로 기재되었으므로, 실제 상태는 다를 수 있으며 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 성남시 수정구 신흥역 역세권에 위치한 2018년 준공의 신축급 오피스텔입니다. 편리한 교통과 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 수요 확보가 가능하며, 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 경매 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성, 건물 내부 상태 확인 불가, 토지이용계획상 일부 제한사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 신흥역 초역세권으로 교통 및 생활 편의성이 탁월하며, 직주근접 수요가 풍부합니다.

신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

성남시 개발 잠재력: 성남시는 지속적인 개발 및 도시 재생 사업이 진행되고 있어 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리에 의해 대부분의 권리가 소멸되므로 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 74.506㎡ (7층) 기준: 2025년 3월 거래가 375,000,000원

* 84.3112㎡ (8층) 기준: 2025년 9월 거래가 515,000,000원

* 83.9588㎡ (4층) 기준: 2026년 3월 거래가 467,500,000원

본 물건은 전용면적 74.51㎡ (약 22.54평)입니다. 2026년 3월에 거래된 83.9588㎡ 면적의 467,500,000원 시세를 기준으로 평당가를 역산하면 약 5,570,000원/㎡ 입니다. 이를 본 물건의 면적(74.51㎡)에 적용 시, 약 414,900,000원 내외의 시세로 추정해 볼 수 있습니다. 감정가 460,000,000원은 최근 거래 시세 범위 내에 있으나, 일부 과거 거래 사례 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가: 460,000,000원

추정 시세: 약 415,000,000원 ~ 450,000,000원

임대차 관계 미상, 건물 내부 상태 불확실, 토지이용계획상 제한 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 선에서, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단을 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 예상 입찰가는 3억 8천만원에서 4억 2천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.