나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50153 [1] 경기도 안성시 도기동 463-2 모닝빌리지 112동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 도기동 소재 "안성2동 주민센터" 남동측 근거리에 위치하는 "모닝 빌리지 제112동 제1층 제102호"이며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 내 제1층 제102호로서, ㆍ외벽 : 석재 타일 붙임, 치장벽돌 마감 등 ㆍ내벽 : 벽지 마감, 일부 타일 붙임 마감 등 ㆍ창호 : 플라스틱 샷시 창호 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

기호(1) : 다세대주택(거실, 욕실, 방, 주방 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 위생 급ㆍ배수 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형 토지로서, 2필 일단의 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 안성시 도기동 463-2 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(도기동산성, 국가지정문화재 보호구역 경계로부터 500m 이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))입니다. 경기도 안성시 도기동 463-3 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(도기동산성, 국가지정문화재 보호구역 경계로부터 500m 이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025 -1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50153 (1)

소재지: 경기도 안성시 도기동 463-2 모닝빌리지 112동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 75.75㎡ (약 22.92평)

건물면적: 65.22㎡ (약 19.73평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안성시 도기동 소재 "안성2동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량출입이 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 10월 16일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당권 (금액: 158,600,000원)입니다.

* 경매개시결정: 2026년 01월 28일 접수된 인천수산업협동조합의 임의경매 (채권금액: 102,568,074원)입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권"은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. (현황 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 종합: 본건은 인수할 보증금 없이 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 지상권 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 안성시 도기동은 다세대주택과 단독주택이 혼재된 주거 지역입니다. "안성2동 주민센터" 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 지도상으로 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다. "도기동산성"과 같은 역사 문화 자원이 인근에 있어 주변 환경이 쾌적할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: "안성2동 주민센터"가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 일반적인 주거 지역에서 통상적으로 갖추고 있는 마트, 병원, 학교 등의 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 판단됩니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지상권: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 실제로 지상권이 설정되어 있다면 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 다양한 토지이용규제가 적용되어 있습니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 도기동에 위치한 다세대주택으로, 건물 면적 65.22㎡(약 19.73평)입니다. 권리 관계가 비교적 깨끗하여 인수해야 할 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 주위 환경은 보통의 주거 지역이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 무난한 수준입니다. 다만, 물건명세서상 명시된 '지상권'은 잠재적 인수 위험이 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 인수할 보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

* 실거주 및 임대 용이: 표준적인 다세대주택의 구조와 면적으로, 실거주 또는 임대 목적 투자 모두 고려할 수 있습니다.

* 주거 지역 내 입지: 안성시 도기동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 130,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 유사 물건(모닝빌리지, 463-2, 65.22㎡, 2층) 2025년 12월 3일 매매가: 121,000,000원

* 유사 물건(모닝빌리지, 436-1, 59.58㎡, 1층) 2024년 04월 03일 매매가: 115,000,000원

* 유사 물건(모닝빌리지, 436-10, 56.24㎡, 3층) 2024년 02월 16일 매매가: 105,000,000원

* 평가: 본건은 건물 면적 65.22㎡로, 2025년 12월 거래된 121,000,000원의 물건과 면적이 동일하나, 1층이라는 점을 감안해야 합니다. 2024년 4월 거래된 1층 물건(59.58㎡)이 115,000,000원임을 고려할 때, 본건은 1층임에도 불구하고 면적이 더 크므로 시세는 115,000,000원 이상으로 판단됩니다. 감정가 130,000,000원은 최근 거래가 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 잠재적 리스크(지상권)와 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 125,000,000원

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