나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50163 [1] 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예일 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역(지하철 1호선)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 나홀로아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(송탄역, 1호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 14층 내 제2층 제203호로서 외벽 : 외장 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : PVC 섀시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 사무소임.

설비내역

기본적인 위생 및 급 · 배수설비, 소방 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 5필 일단의 정방형 토지로서, 근린생활시설, 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1, 5) :일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(리라유치원), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (2, 3) :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(리라유치원), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (4) :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 사무소임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

경매사건번호: 평택지원 2026타경50163 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 2층203호

용도 (법정): 다세대주택

공부상 이용 현황: 사무소

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 160,000,000원

토지 면적: 21.44㎡ (약 6.48평)

토지 지분: 21.4434㎡

건물 면적: 76.42㎡ (약 23.12평)

건물 지분: 76.42㎡

1.4. 건물 정보

건축물명: 이안힐시티타워 2차아파트

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕

층수: 14층 중 제2층 제203호

사용승인일: 2017년 01월 20일 (건축물대장 기준)

1.5. 토지 정보

토지 지목: (자료에 명시되지 않음, 건축물대장상 대지)

토지 이용계획: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합 등 (상세 내용은 4.2. 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 지산동에 위치하며, 지하철 1호선 송탄역 동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 다세대주택, 나홀로아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 송탄역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 12월 15일 접수된 청구동새마을금고의 근저당권(을3, 104,400,000원)입니다. 해당 근저당권 외 접수된 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기는 모두 말소될 예정이므로, 특별한 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (등기부채권 총액: 612,418,506원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사다섬건설

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-08-07

확정일자: 2026-04-07

배당신고일자: 2026-04-07

대항력: 있음

비고:

주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 본건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 보증금 지급 관련 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 존재하므로, 입찰 전 면밀한 조사(내용증명 발송, 법원 문의 등)가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사다섬전기, 정

보증금: 3,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-20

확정일자: 없음

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리 사항은 확인되지 않아 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 분석

본건이 위치한 지산동 지역은 송탄역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 혼재되어 있는 지역입니다. 인근에 다양한 생활 편의시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 지역 내 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 건폐율 및 용적률 적용에 유리합니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하여 접근성이 양호합니다.

다만, 아래와 같은 공법상 제한 사항이 존재하므로 투자 시 고려해야 합니다.

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (리라유치원)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. - 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

5. 생활정보

* 본건은 송탄역 역세권에 위치하여 지하철 1호선 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다. 또한, 역 주변 상업 시설 이용이 용이하여 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 본건 인근에 상대보호구역(리라유치원)으로 지정된 교육시설이 있으며, 주변 지역의 주거 특성을 고려할 때 초, 중, 고등학교 등 추가적인 교육시설 이용도 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 교육시설 정보는 현장 확인 또는 지도 검색을 권장합니다.)

* 주변에 미군 부대(오산기지)가 위치해 있어 관련 편의시설 및 유흥가 등의 형성에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 제공된 정보로는 구체적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)의 존재 여부를 확인할 수 없으므로, 투자 결정 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이: 본건은 건축물대장상 주 용도가 공동주택 및 근린생활시설이나, 공부상 이용 현황이 '사무소'로 기재되어 있습니다. 실제 이용 상태와 공부상 용도 간의 불일치로 인해 향후 재산권 행사, 세금 부과, 또는 용도 변경 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 불확실성: 임차인 주식회사다섬건설은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 보증금 반환 또는 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 손실로 이어질 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 공법상 제한: 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 토지거래허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 다수의 공법상 규제를 받고 있어 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 지산동, 송탄역 역세권에 위치한 이안힐시티타워 2차아파트 내 2층 물건입니다. 편리한 교통 여건과 주변 상업 시설 이용 가능성이 장점입니다. 그러나 공부상 사무소 표기, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 불확실성, 다수의 공법상 제한 등 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고, 관련 추가 조사를 통해 명확한 권리 관계 및 현재 상태를 파악한 후 입찰을 고려해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 평택 지역의 송탄역 역세권에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 상업지역으로 분류되어 있어, 향후 용도 변경 등 다양한 활용 가능성 모색 가능 (다만, 현황 및 공부상 차이점은 반드시 해소해야 함).

* 주변 지역의 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 배후 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 단위 면적당 시세는 약 175만원 ~ 191만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적(76.42㎡)을 고려할 때, 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 4천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 1억 6천만원이며, 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 불확실성, 공부상 사무소 표기 등 리스크 요소를 감안할 때, 시세 및 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 4천 5백만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.