나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50173 [1] 경기도 평택시 이충동 693 휴먼시아추담마을 406동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "반지초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 14층 건내 제2층 제206호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비 및 승강시설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

외곽공도와 연계하여 단지내 도로로 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(이충2지구(2008.3)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(반지초교), 상대보호구역(이충중), 상대보호구역(초록별유치원), 절대보호구역(반지초교), 절대보호 구역(이충중), 절대보호구역(초록별유치원), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 평택지원 2026타경50173 (1)

소재지: 경기도 평택시 이충동 693 휴먼시아추담마을 406동 2층206호

용도: 아파트

구분: 구분건물(아파트)

토지면적: 55.55㎡ (약 16.8평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.7평) - 전용면적

분양면적: 약 106~109㎡ (추정, 전용면적 84.91㎡ 기준)

감정가: 2억 5,100만원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한국자산관리공사

1.2. 건물 정보

건축년도: 2007년

총층수: 14층

해당층: 2층

구조: 철근콘크리트구조

주요 마감: 외벽-몰탈위 페인팅, 내벽-벽지도배 및 일부 타일, 창호-샷시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "반지초등학교" 동측 인근에 위치함.

주위는 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 주변 시설

* 반지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 단지 주변으로 공원 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

2.4. 항공 소음 및 비행 안전 구역

본건은 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기 운항으로 인한 소음이나 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음. 이는 잠재적 리스크 요소로 고려해야 함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 02월 27일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(채권최고액 2억 8,800만원)임.

본 경매 사건(2026타경50173)은 해당 말소기준권리보다 후순위로 신청되었으므로, 매각으로 인해 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

다만, 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인이 반드시 필요함.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수될 경우, 이는 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미치므로 각별한 주의가 요구됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

평택시 이충동은 신흥 주거 지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있으며 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역임.

주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 발달하여 주거 환경이 우수함.

4.2. 아파트 단지 분석

휴먼시아추담마을은 2007년에 준공된 아파트로, 총 6개동, 489세대로 구성되어 있음.

단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)이 갖추어져 있으며, 총 주차대수는 548대로 일반적인 수준임.

아파트의 전용면적 84.91㎡는 3~4인 가구가 거주하기에 적합한 크기임.

5. 생활정보

5.1. 교육

단지 인근에 반지초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

이충중학교, 초록별유치원 등 교육시설도 비교적 가까운 거리에 있음.

5.2. 편의시설

단지 주변 상가, 마트, 병원 등 근린생활시설 이용이 편리함.

공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공함.

5.3. 공공 및 기타

제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(이충2지구)에 해당함.

다양한 도로망(소로3류, 중로1류)과 접해 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황 미상

가장 큰 리스크는 실제 점유자 및 임차인 현황이 불명확하다는 점임.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 일부 또는 전부가 낙찰자에게 인수될 경우, 이는 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있음.

반드시 현장 조사 및 관련 자료 확인을 통해 명확히 파악해야 함.

6.2. 비행안전제6구역 (항공 소음 및 규제)

본 물건이 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 항공기 운항으로 인한 소음 발생 가능성이 있으며, 건물 신축 및 증축 시 고도 제한 등 관련 규제가 적용될 수 있음.

이는 거주 만족도나 향후 재매각 시 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소임.

6.3. 토지이용계획상의 규제

비행안전구역 외에도 상대/절대 보호구역(학교, 유치원) 등이 존재하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당됨. 이러한 규제들은 추후 자산 활용에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

본 물건은 평택시 이충동 소재 휴먼시아추담마을의 84.91㎡ 아파트로, 지역 내 주거 환경이 양호하고 교통 및 편의시설 접근성이 우수함.

하지만, 임차인 현황이 미상이고 비행안전구역에 포함되어 있다는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 신중한 접근이 필요함.

권리 분석상으로는 말소기준권리 하의 권리들로 인해 권리 인수 문제는 크지 않을 것으로 보이나, 임차인과의 관계는 반드시 해결해야 할 과제임.

종합적으로 볼 때, 리스크 요인들을 충분히 인지하고 면밀히 검토한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 생활 편의성

평택시는 지속적인 개발과 함께 수요가 증가하는 지역이며, 특히 이충동은 주거 인프라가 잘 구축되어 있음.

반지초등학교 등 교육시설과 공원, 근린상가 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높은 지역임.

8.2. 시세 상승 잠재력

최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 유사 평형 (84.91㎡) 아파트가 2억 2,500만원에서 2억 6,500만원 사이에 거래되었음.

본 물건의 감정가(2억 5,100만원)는 이 시세 범위 내에 있으며, 시세 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

8.3. 권리관계 명확성 (단, 임차인 제외)

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확함. (임차인과의 관계는 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 평균: 2억 4,233만원

최고가(7층): 2억 6,500만원, 최저가(2층): 2억 2,500만원

본 물건은 2층으로, 최근 최저 실거래가 수준과 유사한 층임.

감정가: 2억 5,100만원.

주변 시세를 고려할 때, 2층이라는 점과 잠재적 리스크(임차인 미상, 비행안전구역)를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

인수 보증금 합계가 0원이고 임차인 관계가 미상이라는 점은, 실제 점유 및 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사함.

시세 하단부(2억 2,500만원)와 감정가(2억 5,100만원) 사이에서 입찰가를 결정하되, 잠재적 리스크를 감안하여 최대 10~15% 정도의 안전 마진을 고려하는 것이 일반적임.

잠재적 리스크를 감안하여, 시세 하단부인 2억 2,500만원 ~ 2억 4,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

권장 입찰가 범위: 2억 2,500만원 ~ 2억 4,000만원

1차 권장 입찰가 (보수적): 2억 3,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.