나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50161 [1] 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 평택시 신장동 소재 "송탄역(1호선)" 동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 단독주택, 오피스텔, 다세대주택, 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 지하철역(송탄역) 및 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층/지상14층건 내 2층 204호로서 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감. 창호: 하이샷시 창호 구조임.

이용상태

근린생활시설(사무소)로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 기계식 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 등과 등고평탄한 5필지 일단의 정방형 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5): 일반상업지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(1, 4, 5): 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 기호(1, 2, 4, 5): 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50161 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 2층204호

건물명: 이안힐시티타워2차아파트

토지면적: 15.67㎡ (약 4.74평)

건물면적: 55.85㎡ (약 16.89평)

용도: 근린상가 (사무소)

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2017-01-04

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 평택시 지산동 소재 "송탄역(1호선)" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 송탄역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 (지하 1층/지상 14층) 건물 내 2층 204호. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 구조임.

* 토지 현황: 인접 토지와 등고평탄한 5필지 일단의 정방형 토지 위에 주상복합 건부지로 이용 중임.

* 도로상태: 본 건 건물은 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시). 일부 필지는 소로3류(폭 8m 미만)에 접함. 또한, 리라유치원 관련 상대보호구역에 속함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 15일자 을3 근저당권 (청구동새마을금고, 73,200,000원)

* 말소 예정 권리:

* 갑3 (2019-11-22) 소유권이전2번신탁등기말소 (김지후)

* 갑4 (2020-12-15) 소유권이전 (김경남)

* 을3 (2020-12-15) 근저당권 (청구동새마을금고, 73,200,000원) - 말소기준

* 갑5 (2024-08-14) 가압류 (기계설비건설공제조합, 508,018,506원)

* 갑6 (2025-10-13) 압류 (광주시, 징수과-01 0834)

* 갑7 (2026-01-29) 임의경매 (신당1.2.3동새마을금고, 63,057,040원) - 본 경매 개시결정

* 총 등기부채권액: 581,218,506원

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권은 기재되어 있지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사다섬전기, 정

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-20

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의: 임차인 정 은 사업자등록일자(2023-07-20)는 있으나, 확정일자를 받지 않아 대항력이 없습니다. 보증금 3,000,000원은 소액임차인으로서 최우선 변제 대상이 될 가능성이 있으나, 법적 절차에 따라 최종 소멸 여부가 결정됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 평택시 지산동, 송탄역 동측 인근 상업지역에 위치.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 단독주택 등 주거시설과 상가, 오피스텔 등이 혼합된 복합 상권.

* 업종 현황: 본 건은 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 인근 상가에는 다양한 업종이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재 고객: 송탄역 이용객, 인근 주거 단지 입주민, 오피스텔 근무자 등.

* 주변 시설 조사 (외부 지도 서비스 활용): 송탄역을 중심으로 상업시설(편의점, 식당, 병원, 금융기관, 학원 등) 및 주거시설이 밀집해 있어 활발한 유동인구를 형성하고 있습니다.

* 혐오시설 조사 (외부 지도 서비스 활용): 송탄역 주변을 지도 서비스로 확인한 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 군사 시설이 일부 인접해 있어 관련 민원이나 소음 문제는 인지해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 상업지역 내 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 1호선 송탄역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육환경: 본 건 인근에 리라유치원이 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군 관련 지역 지정: 본 건 토지는 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어, 군사 작전 및 소음으로 인한 제약이나 불편이 발생할 수 있습니다.

* 건축 및 개발 제한: 군사 관련 구역 및 상대보호구역 지정으로 인해 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 5.8억 원 이상으로 매우 높습니다. 이는 경매 진행 과정에서 복잡성을 야기하거나, 낙찰 후 채무 관련 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 본 경매 개시 결정 채권자가 존재하므로 경매 자체는 진행될 것으로 보임)

* 임차인 보증금: 비록 대항력은 없으나, 300만원의 소액 임차인 보증금은 소멸되지 않고 인수될 가능성도 법원 판단에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 1호선 송탄역 역세권에 위치한 근린상가(사무소)로, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 건물은 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 일상적인 근린생활시설 용도로 활용에 무리가 없습니다.

* 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 적습니다.

* 다만, 군사 관련 지역 지정으로 인한 제약과 높은 채권 총액은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 송탄역 역세권 프리미엄: 1호선 송탄역과의 접근성이 우수하여 향후 시세 상승 및 임대 안정성에 기여할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트, 오피스텔, 주택가 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 건물+토지 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확하고, 향후 재산권 행사에 유리합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 정 의 보증금 300만원은 대항력 없어 인수되지 않는 것으로 판단)

* 감정가: 110,000,000원

* 예상 입찰가는 감정가, 유사 물건의 실거래가, 경매 시장 상황, 물건의 리스크 요인(군 관련 지역, 높은 채권 총액) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 건은 감정가가 비교적 낮은 편이나, 군사시설 인접 지역이라는 특수성으로 인해 낙찰가율이 변동될 수 있습니다.

* 보수적으로 접근 시 감정가의 80%~90% (약 88,000,000원 ~ 99,000,000원) 수준을 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동과 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.