나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500990 [1] 인천광역시 부평구 부평동 10-498 해피팰리스 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하며, 굴포천역 남서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 7호선 굴포천역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트/평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2015.08.06) 외 벽 : 스톤코트 미장 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '공동주택(도시형생활주택)'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방 설비, 필로티주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, '업무시설, 공동주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15미터의 도로, 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역, 도심 공공주택 복합지구(2023-07-05)(인천 부평구 굴포천역 남측 도심 공공주택 복합지구 지정 및 지형도면 등의 고시)<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(The큰빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건이 속한 지역은 도심 공공주택 복합지구 사업이 진행되고 있는 바, 이 점에 유의하시고 입찰하시기 바랍니다.

물건 비고

도심 공공주택 복합지구 사업이 진행되고 있는 지역임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500990 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 10-498 해피팰리스 3층 302호 (신주소: 인천광역시 부평구 길주남로77번길 3, 302호)

* 건물용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2015년 8월 6일

1.2. 건물 정보

* 건물명: 해피팰리스

* 동/호수: 3층 302호

* 전용면적: 44.66㎡ (약 13.51평)

* 총 동 연면적: 759.37㎡ (약 229.72평)

* 건축면적: 181.68㎡ (약 54.96평)

* 건폐율: 59.76%

* 용적률: 249.79%

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 21.38㎡ (약 6.47평)

* 토지 지분: 21.38㎡ (약 6.47평)

* 토지 형상: 부정형

* 토지 이용 현황: 업무시설, 공동주택 건부지 이용 중

1.4. 용도

* 주된 용도: 도시형생활주택 (기준시점 현재 '공동주택(도시형생활주택)'으로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하며, 7호선 굴포천역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 7호선 굴포천역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됩니다.

2.3. 주변 편의/생활 시설

* 굴포천역 역세권에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근에 상업시설, 근린생활시설, 병원(인하대병원 부평캠퍼스, 가톨릭대 부평성모병원 등) 및 공원 등이 소재합니다.

* The큰빛유치원 등 교육시설과 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 4일 접수된 동안산세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (을구 9번, 서 ): 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(서 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 6일

* 확정일자: 2021년 3월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출.

* 임차인: 유용재

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 미상이나 대항력 없음.

3.4. 등기부 요약

* 말소기준권리: 압류 (동안산세무서장, 2022.05.04)

* 주요 권리: 주택임차권 (서 , 260,000,000원, 2023.05.09, 말소 예정)

* 본 경매 개시 결정: 강제경매 (주택도시보증공사, 260,000,000원, 2026.02.05)

* 등기부채권 총액: 2,331,000,000원 (매각으로 소멸될 것으로 예상)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 인천광역시 부평구 부평동은 지하철 7호선 굴포천역을 중심으로 형성된 역세권 지역입니다.

* 공동주택, 상업시설, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 최근 도심 공공주택 복합지구 사업이 추진되고 있어 지역 개발에 대한 기대감이 있는 곳입니다.

4.2. 상권 형성

* 굴포천역 주변 상권을 중심으로 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 발달해 있습니다.

* 주변 공동주택 및 오피스텔 거주민을 배후 수요로 하는 상권이 형성되어 있으며, 유동인구도 꾸준합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본 물건은 도시형생활주택으로 1~2인 가구에 적합한 주거 공간입니다.

* 2015년 준공으로 비교적 최신식 설비와 구조를 갖추고 있습니다.

* 기본적인 편의시설(엘리베이터, 필로티 주차장 등)이 갖춰져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

* '상대보호구역(The큰빛유치원)'에 해당하여 교육 환경 보호에 대한 고려가 있습니다.

* 인근에 유치원, 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도심 공공주택 복합지구 사업

* 본 물건이 속한 지역에서 도심 공공주택 복합지구 사업이 진행 중입니다.

* 사업의 진행 방향, 예상되는 개발 이익 및 불이익, 사업 일정 변동 등에 따라 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

6.2. HUG 관련 채권 및 특수조건

* 등기부상 주택도시보증공사(HUG) 명의의 채권(가압류, 강제경매) 및 임차권이 다수 설정되어 있습니다.

* 총 채권액이 23억원 이상으로 매우 높으나, 말소기준권리 이후 권리들이며 HUG의 말소 동의로 대부분 소멸될 예정입니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용 파악이 필요합니다.

6.3. 미확인 내부 상태

* 폐문 부재 상태로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.

* 내부 마감재 상태, 시설물 하자, 누수, 결로 등 실제 상태를 알 수 없어 수리비 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 본 물건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2026년 8월 25일) 내 외국인 등 주택 용도 취득 시 허가가 필요합니다. (향후 매수자 특성에 따라 고려될 사항)

* 2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 기타 법적 용도 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 인천 부평구 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 최근 도심 공공주택 복합지구 사업 대상지로 선정되어 미래 개발 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다.

* 신축(2015년) 건물로서 비교적 양호한 상태일 것으로 예상되며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 명도 진행이 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 도심 공공주택 복합지구 사업의 진행 상황, HUG 관련 특이사항, 내부 확인 불가 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 및 도심 공공주택 복합지구 개발로 인한 시세 상승 기대.

* 2015년 준공으로 신축급 건물 상태 및 편리한 주거 환경.

* 권리 인수 부담이 없어 안전한 매각 진행 가능.

* 최근 동일 건물 실거래가(2.84억원)를 고려할 때, 감정가(2억원) 대비 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 동일 건물 '해피팰리스' 5층 (전용 49.26㎡) 2026년 7월 1일: 284,000,000원

* 본 건은 3층, 전용 44.66㎡로, 면적은 약 91%, 층수는 5층 대비 2개 층 낮습니다.

* 최근 매매 사례 2.84억 원의 91% 수준을 단순 계산하면 약 2.59억 원이 됩니다. 층수 하락 요인을 고려하면 이보다 낮을 수 있으나, 2021년 HUG 임차권 설정액 2.6억 원을 고려하면 2.5억 원 이상의 가치를 지닙니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 추천 입찰가: 240,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 260,000,000원

* 본 물건은 도심 공공주택 복합지구 사업의 영향, 내부 상태 미확인 등 불확실성이 존재하므로, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.