나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501037 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동소재 주안북초등학교 남측인근에 위치하며 주위로는 공동주택 및 업무시설,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역(주안역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 4층 407호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 공동주택 및 업무시설,근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501037 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층407호

용도: 오피스텔

건축년도: 2012년

총 층수: 15층 (본건 4층)

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)

토지지분: 6.279㎡ (약 1.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.32㎡ (약 5.85평)

건물지분: 19.315㎡ (약 5.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 78,000,000원

1.5. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안북초등학교 남측 인근에 위치하며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역(주안역)이 소재하여 교통이 편리함.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 4층 407호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샤시창호로 구성됨.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비내역: 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 장방형의 토지를 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남측으로 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)에 해당함.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 주안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 주변 시설

주변으로는 주안북초등학교가 있으며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하여 상업 및 주거 편의시설 이용이 용이함.

2.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

2.4. 건축물 정보

본건이 속한 베스티움 오피스텔은 2012년에 건축되었으며, 총 15층 규모임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 남동세무서의 압류(2023-02-17 접수)로 판단됨.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(황재민)

보증금: 71,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-01

확정일자: 2021-06-15

배당신고일자: 2023-11-08

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

3.4. 등기부 요약

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 낙찰 시 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 거래 현황

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '베스티움' 오피스텔(전용면적 약 19.32㎡)은 2026년 1월 23일에 40,280,000원에 거래되었고, 2026년 5월 23일에는 39,000,000원, 2026년 7월 16일에는 50,000,000원에 거래됨.

이는 평당 약 725만원 ~ 855만원 수준의 시세로 파악됨.

4.2. 시세 대비 감정가 분석

감정가 78,000,000원 대비 최근 실거래가 최고 50,000,000원과는 상당한 차이가 발생함. 감정가는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 마트, 식당, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

주안북초등학교가 인접해 있으며, 주변에 중학교 및 고등학교도 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 교통시설

인천 1호선 및 경인선 환승역인 주안역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본 건은 HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있으며, 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항임.

6.2. 공시가격과 실거래가의 괴리

감정가(78,000,000원)와 최근 실거래가(최고 50,000,000원) 간의 큰 차이는 향후 매각 가격 결정 및 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 주안역 역세권에 속하여 교통 및 생활 편의성이 우수함. 건축된 지 10년 이상 되었으나, 건물 상태는 양호한 것으로 판단됨. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으며, 인수되는 보증금도 없어 권리상 특별한 문제는 없어 보임. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 실제 입찰 시 시장 가격을 충분히 반영한 전략적인 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경

* 다양한 편의시설: 주변 상업 및 생활 편의시설 이용 용이

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인 없음, 인수 부담 없음

* 시세 대비 낮은 실거래가: 감정가와 실거래가 간의 괴리를 활용한 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 해당 면적의 오피스텔은 약 39,000,000원에서 50,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다. 감정가는 78,000,000원으로 시세보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 보수적인 접근과 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 최고 실거래가인 50,000,000원을 기준으로 약 10% 정도의 프리미엄을 고려한 55,000,000원에서 60,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.