나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501043 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 928-4 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2026.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천가정법원"북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 "간석역"이 소재하며, 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물내 3층 303호로서 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터 및 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경501043

소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 928-4, 3층303호

용도

다세대주택

건물 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 303호

토지 면적

33. 34㎡ (약 10.09평)

건물 면적 (전용면적)

56. 09㎡ (약 16.97평)

감정가

125,000,000원

1.1. 입지조건

주위 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 북동측 인근에 "인천가정법원"이 소재합니다. 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 "간석역"이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상황

본 건의 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터 및 약 6미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 접근이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2023년 02월 17일 남동세무서장의 압류 결정이 말소기준권리입니다.

권리분석 결과

본 건의 등기사항전부증명서에 기재된 모든 권리(소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 주택임차권은 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 주택도시보증공사 (신 )

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-20

확정일자: 2021-03-29

배당신고일자: 2023-10-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시세 (최근 매매 사례 기반 분석)

* 세명쉐르빌 (2001년 준공, 3층, 43.33㎡): 2026년 5월 4일 8,200만원 거래 (약 1.89백만원/㎡)

* 화인에이스빌 (2012년 준공, 4층, 44.77㎡): 2026년 5월 6일 12,200만원 거래 (약 2.72백만원/m²)

* 대일빌라 (1993년 준공, 3층, 44.4㎡): 2026년 5월 4일 9,000만원 거래 (약 2.03백만원/m²)

시세 분석

분석된 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건과 유사한 연식 및 층수의 다세대주택은 평당 약 190만원에서 210만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 125,000,000원이며, 건물 면적 56.09㎡를 기준으로 환산 시 약 2.23백만원/㎡ 수준으로, 최근 시세와 비교 시 합리적인 수준이거나 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 편의

노선 버스 정류장이 가깝고 "간석역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경

다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계 관련

HUG 임차권이 등기되어 있었으나, 매각으로 소멸될 예정이며 인수 부담은 없습니다. 다만, 관련 서류 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

환금성

아파트 대비 다세대주택은 환금성이 다소 떨어질 수 있으므로, 투자 시 장기적인 관점이 요구됩니다.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 지도상의 초기 조사 결과, 혐오시설(산업단지, 쓰레기 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 매우 안전한 물건입니다. 최근 거래 사례들을 바탕으로 시세 분석 결과, 감정가는 시장가에 부합하는 수준으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 리스크가 최소화되어 있어, 신중하게 접근한다면 투자 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 투자 리스크가 매우 낮습니다.

* HUG 보증금 관련 문제가 해결되어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 125,000,000원이며, 권리 분석상 인수 보증금이 없고 주변 시세를 종합적으로 고려하였을 때, 예상 입찰가는 약 112,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가의 약 90% 수준으로, 향후 시세 상승 및 안정적인 투자 수익 확보를 위한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.