나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500878 [1] 인천광역시 서구 석남동 525-13 진명빌라 2동 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천신석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 '석남역'(7호선)이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물 내 제1층 제201호로서 (사용승인일 : 1990.12.21) 외벽 : 몰탈 위 수성페인팅 마감. 창호 : 알루미늄 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2동 1층201호

인천광역시 서구 석남동 525-13 진명빌라

사건번호: 인천지방법원 2026타경500878 (1)

물건 개요

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

토지지분: 21.12㎡ (약 6.39평)

건물면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

건물지분: 35.64㎡ (약 10.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천신석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 공원이 형성된 기존 주택지대입니다. [cite: search_result_0] 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 7호선 '석남역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: search_result_0]

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2026년 2월 5일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5) 입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 을구 6번 주택임차권 - 말소 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '을구 순위 6번 주택임차권등기'는 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 따라서 인수할 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 6월 28일

확정일자: 2019년 6월 3일

배당신고일자: 2023년 9월 27일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

최근 2026년 1월 실거래 사례를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 매매 가격대는 77,000,000원에서 105,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 한빛빌라 (1992년식, 40.98㎡): 77,000,000원

* 경성빌라가동 (1992년식, 38.97㎡): 100,000,000원

* 대명그린빌 (2011년식, 47.76㎡): 105,000,000원

4.2. 평당/제곱미터당 시세

비교 물건의 면적과 가격을 바탕으로 산정한 시세는 제곱미터당 약 1,879,000원에서 2,566,000원 수준입니다.

평당 시세는 약 6,210,000원에서 8,475,000원 수준입니다.

4.3. 비교물건 분석

본건은 1990년식 건물로, 유사 연식의 '한빛빌라'(12.4평, 7700만원) 및 '경성빌라가동'(11.8평, 1억원)과 비교할 수 있습니다. 본건의 건물 면적(10.78평)은 '경성빌라가동'과 유사하며, 해당 물건의 실거래가(1억원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(7300만원)보다 높게 평가될 수 있습니다. 다만, 건물의 노후도는 시세에 영향을 미치는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다수의 GS25 편의점 등 소규모 상점들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: search_result_1]

5.2. 교육시설

'인천신석초등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. [cite: search_result_0, search_result_2, search_result_3]

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 용도로 토지를 취득할 경우 허가가 필요할 수 있습니다. (외국인 주택용도 취득에 한함, 2026.8.25.까지)

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경이 있으나, 임차인 현황 및 등기부 상 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건축물 노후도: 1990년 준공된 건물로, 내외부 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역에 해당하나, 주택으로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있습니다. 임차인의 대항력이 없고, HUG 관련 권리도 말소될 예정이므로 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 건축물의 노후도는 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* '석남역'(7호선) 인근 역세권 입지.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 형성될 가능성.

* 임차인 및 HUG 관련 권리 인수 부담 없음.

* 인천신석초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 시장 가치를 기반으로 예상 입찰가를 산정합니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 80,000,000원에서 95,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 감정가 73,000,000원 대비 약 110%~130% 수준을 고려한 85,000,000원을 합리적인 예상 입찰가로 제시합니다.

투자의향 및 현장조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.