나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500981 [1] 인천광역시 부평구 부평동 496-6 휴플러스1차 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부개서초등학교’서측 인근에 소재하며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건내 제4층 제404호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 2018.09.14일이며, 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지 마감, 창호: 하이새시 2중창임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있으며, 상하수도 및 위생설비, 승강기, 소화전설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 업무시설(오피스텔)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 기로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500981 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 496-6 휴플러스1차 4층404호

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평) (토지지분: 9.556㎡)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제4층 제404호

* 사용승인일: 2018년 9월 14일

* 감정가: 209,000,000원

2.3. 특이사항

* HUG 인수조건 변경

* 선순위임차권 (등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시, 다만 HUG의 말소 동의 확약서 제출됨)

3.1. 입지조건

3.1. 1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부개서초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.1. 2. 교통상황

* 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 지역지구: 일반상업지역

* 기타: 방화지구, 기로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역

4.1. 권리분석

4.1. 1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 7월 3일자 삼성세무서장의 압류 등기입니다 (갑5).

4.1. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (이름: 이금비)

* 보증금: 189,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 16일

* 확정일자: 2021년 10월 29일

* 배당신고일자: 2023년 12월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 을1 주택임차권으로 등재되어 있으나, 말소예정으로 표기되어 있습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되었으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 소멸될 가능성이 높습니다.)

4.1. 3. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2018-11-16)

* 갑4: 소유권이전 (2018-11-16)

* 을1: 주택임차권 (권리자: 이금비, 금액: 189,600,000원, 말소: 말소) - (단, 물건명세서 참고)

* 갑5: 압류 (권리자: 삼성세무서장, 2024-07-03) - 말소기준권리

* 갑6: 압류 (권리자: 강서구, 2024-10-02)

* 갑7: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 189,600,000원, 2026-02-05)

* 등기부채권 총액: 189,600,000원

4.1. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 순위 1번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

5.1. 상권분석

5.1. 1. 주변 상권

* 본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 지역은 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지대로, 활발한 유동인구와 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5.1. 2. 주변 유사 물건 시세 (주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석)

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 면적 및 건축 연도별로 가격 편차가 존재합니다.

* 2001년 건축, 38.94㎡ 전용 면적의 '우진그린빌'이 2026년 7월 2일 70,000,000원에 거래되었습니다. (약 179.7만원/㎡)

* 2002년 건축, 56.08㎡ 전용 면적의 '신한'은 2026년 7월 23일 123,000,000원에 거래되었습니다. (약 219.3만원/㎡)

* 2015년 건축, 49.26㎡ 전용 면적의 '해피팰리스'는 2026년 7월 1일 284,000,000원에 거래되었습니다. (약 576.5만원/㎡)

* 본건은 2018년 사용승인된 건물로, 주변 유사 물건 중 건축 연도가 가장 최신입니다. 특히 2015년 준공된 '해피팰리스'의 경우, 면적 대비 높은 가격에 거래된 사례가 있어 본건의 잠재적 가치를 시사합니다.

6.1. 생활정보

6.1. 1. 교육시설

* '인천부개서초등학교'가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

6.1. 2. 편의시설

* 본건은 상업지대에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 주변에는 부평공원, 부평시장, 부평모두몰(지하상가) 등이 있어 문화 및 쇼핑 시설 접근성이 좋습니다.

6.1. 3. 교통 및 기반시설

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도시가스보일러에 의한 난방 설비, 상하수도 및 위생 설비, 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

7.1. 잠재적 리스크

7.1. 1. 임차권 및 HUG 관련 복잡성

* 등기부상 을1 임차권(주택도시보증공사)은 말소 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부가 최종적인 권리 소멸에 영향을 미칠 수 있습니다. (다만, HUG가 채권자로 강제경매를 신청한 점과 보증금이 경매채권액과 일치하는 점을 고려 시, 권리 소멸 가능성이 높습니다.)

* 'HUG 인수조건 변경' 문구는 계약 절차 및 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

7.1. 2. 임대 관계 미상

* 현재 임대 관계가 미상으로, 공실 여부 또는 기존 임차인과의 협상 등 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7.1. 3. 기타

* 토지이용계획상 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 추후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

8.1. 종합 의견

본 물건은 2018년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 인천 부평구의 상업지대에 위치하여 입지 및 생활 편의성이 우수합니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되며, 특히 최근 거래된 유사 건물의 시세를 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다. 다만, HUG 관련 복잡한 권리 관계 및 명도 관련 불확실성은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인이 명확히 해소된다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

9.1. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)로 상품성이 양호합니다.

* 인천 부평구 상업지역 내 핵심 입지로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 최근 유사 부동산 거래 사례 대비 감정가가 합리적이며, 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* HUG 관련 권리 관계가 명확히 정리될 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10.1. 예상 입찰가

제공된 감정가 209,000,000원을 기준으로, 본건은 신축 연도 및 입지 조건을 고려할 때 추가적인 가치 상승 여력이 있습니다. HUG 관련 복잡성은 있으나, HUG가 채권자로서 강제 경매를 진행하고 말소 동의 확약서가 제출된 점을 감안하면 권리 소멸 가능성이 높다고 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 105% 수준을 목표 입찰가로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.