나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500980 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 642-6 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업 고등학교"서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2018.01.04) 외벽 : 드라이비트 붙임 마감 등 창호 : 하이샷시창호 등 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2020-12-29) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500980 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 642-6 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 189,000,000원

면적 (토지 지분): 34.05㎡ (약 10.30평)

면적 (건물 전용): 50.23㎡ (약 15.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2018년 01월 04일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 2025.08.21 ~ 2026.08.25)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업 고등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2023년 09월 21일 접수된 경기신용보증재단의 가압류입니다.

권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 권리(임차권, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유소리 (유 )

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 12일

* 확정일자: 2021년 10월 28일

* 배당신고일자: 2023년 12월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (물건명세서 상 을구 순위 3번 주택임차권 등기 또한 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

총 등기부채권액: 243,366,565원

1.4. 상권분석

주변 환경: 본건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

인근 주요 시설: "인천기계공업 고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설: "인천기계공업 고등학교" 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

교통: 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치해 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 임차인 보증금 199,000,000원에 대한 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 낙찰자에게 유리할 수 있으나, HUG와의 정확한 정산 절차 및 내용에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 현장 방문 시 내부 확인을 하지 못했습니다. 따라서 도배, 장판, 설비, 구조 변경 여부, 하자 발생 여부 등 실제 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대해 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.21 ~ 2026.08.25). 해당 기간 내 낙찰 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변은 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2018년 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 인천 미추홀구 주안동에 위치합니다.

권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 유소리 씨의 보증금 1.99억원은 HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수할 금액이 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 내부 상태 확인 불가 및 HUG 인수조건의 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

주변 시세, 건물 연식, 면적 등을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수가 용이할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이며, 인수되는 권리가 없어 깔끔한 명도 및 소유권 확보가 가능합니다.

HUG 관련 조건: 임차인 보증금 관련 잠재적 리스크가 해소될 가능성이 높습니다. (사전 확인 필수)

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 행사에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 5년간(2026년 5월 기준) 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 약 43~44㎡(13평) 기준 8,200만원에서 12,200만원 수준의 거래가 있었습니다.

본건은 2018년식 건물로 연식이 신축에 속하며, 전용면적 50.23㎡(약 15.2평)으로 비교 사례 대비 면적이 약간 넓습니다.

감정가 1.89억은 현재 파악된 시세 범위보다는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

신축 연식과 면적을 감안하더라도, 1.1억~1.4억원의 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

감정가: 189,000,000원

인수 보증금: 0원

보수적 시세 범위: 110,000,000원 ~ 140,000,000원

본건의 장점(신축, HUG조건)과 단점(내부확인 불가, 감정가 대비 시세)을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 현장 조사를 거친 후 135,000,000원을 최적의 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.