나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501012 [1] 인천광역시 검단구 마전동 988-1, 6층 606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "검단동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택(연립주택, 아파트, 다세대주택 등), 업무시설(오피스텔) 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 지하철역(인천2호선 "검단사거리역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 제6층 제606호로서, (사용승인일 : 2016.09.05) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서, "단지형연립주택 및 업무시설(오피스텔)"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25미터, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-05-27) (접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리 권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국 인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 오피스텔

사건번호: 인천지방법원 2026타경501012 (1)

소재지: 인천광역시 검단구 마전동 988-1, 6층 606호

용도: 오피스텔

건물면적: 73.69㎡ (약 22.32평)

토지면적: 28.03㎡ (약 8.49평)

감정가: 206,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 검단구 마전동 소재 "검단동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택(연립주택, 아파트, 다세대주택 등), 업무시설(오피스텔) 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 인천2호선 "검단사거리역"과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 25미터, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 성장관리권역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 제6층 제606호입니다.

* 사용승인일: 2016년 9월 5일

* 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 마감 등입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태: 정방형의 토지로서, "단지형 연립주택 및 업무시설(오피스텔)"의 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 압류 (안산세무서장, 2022-04-13).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑5 가압류 (주택도시보증공사, 2022-09-26)

* 갑6 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-02-05)

* 을3 주택임차권 (윤종설, 2021-07-23 전입, 2021-06-29 확정). (말소 기재되어 있으나, 매각으로 소멸 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 기재된 사항은 없습니다. (물건명세서상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되나, 등기부상 '말소'로 기재되어 있고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-23

* 확정일자: 2021-06-29

* 배당신고일자: 2023-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자로서 강제경매를 신청한 것으로 보이며, 인수 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 및 생활정보

* 주위환경: 근린생활시설, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인천2호선 검단사거리역이 인접해 있어 수도권 접근성이 우수합니다.

* 개발 계획: 본 물건이 소재한 검단동 일대는 현재 대규모 신도시 개발(검단신도시, 에코메타시티 등)이 활발히 진행 중에 있으며, 인천1호선 연장, 서울5호선 연장(예정), GTX-D 노선 계획 등 교통망 확충이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 자료상 해당 주소지 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 지정된 구역으로, 일반적인 경매 낙찰자가 대항력 있는 임차인이 아닌 이상 직접적인 인수 부담은 적으나, 특정 조건의 외국인에게는 제약이 될 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 경매를 신청하였고, 관련 인수 조건 변경이 있었던 것으로 보입니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 공실 위험: 오피스텔은 주거용 외에도 업무용으로도 사용될 수 있어, 경기 변동 및 지역 내 공급량에 따라 공실 발생 위험이 존재합니다.

* 시장 변동성: 최근 매매 사례에서 단기간 내 가격 변동 폭이 나타나고 있어, 투자 시 시장 상황 분석이 중요합니다. (2024년 1억 4,900만 원, 2025년 1억 2,750만 원, 2026년 2억 3,000만 원) [cite: JSON 데이터]

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2026타경501012호 사건으로, 인천광역시 검단구 마전동에 위치한 오피스텔입니다. 인천2호선 검단사거리역 인근에 자리하고 있으며, 주변으로 검단신도시 개발이 활발히 진행됨에 따라 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 건물 자체는 2016년에 사용승인되어 연식이 길지 않고 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없어 권리상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 검단사거리역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 개발 호재: 검단신도시 및 에코메타시티 등 대규모 개발 사업 진행 중으로, 향후 인프라 확충 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 권리상 안전성: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

* 적정 가격 시: 감정가 및 최근 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 206,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 8월 6일: 149,000,000원 (전용면적 72.62㎡, 6층) [cite: JSON 데이터]

* 2025년 7월 23일: 127,500,000원 (전용면적 74.63㎡, 6층) [cite: JSON 데이터]

* 2026년 4월 10일: 230,000,000원 (전용면적 72.62㎡, 7층) [cite: JSON 데이터]

* 시세 분석: 최근 7층 매물이 230,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 6층 물건의 현재 시세는 감정가(206,000,000원)와 유사하거나 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 6층 실거래가(1.27억~1.49억)와의 격차가 크므로, 최신 실거래가를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 185,000,000원. (감정가 대비 약 89.8%, 가장 최근 7층 거래가 대비 약 80.4% 수준으로, 시세 대비 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.