나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500989 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 507-36 영동하이츠 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '쑥골배수지 힐링공원' 남측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층 중 5층 504호로서, 외벽: 석재붙임 및 외장타일 붙임 마감 등. 창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 발신기, 화재탐지설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구 단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2026타경500989 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 507-36 영동하이츠 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2,500만원

토지면적: 21.95㎡ (약 6.64평)

건물면적: 36.64㎡ (약 11.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 현황

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하는 영동하이츠 5층 504호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적은 21.95㎡(약 6.64평)이며, 토지 지분은 21.9524㎡입니다.

건물면적은 36.64㎡(약 11.08평)이며, 건물 지분은 36.6381㎡입니다.

토지 및 건물은 일괄매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 매각정보

감정평가액은 1억 2,500만원입니다.

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '쑥골배수지 힐링공원' 남측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (갑구)

* 신탁등기 말소 (갑구)

* 주택임차권 (을구 1번): 손치열, 140,000,000원, 2024-09-09 접수, 말소 예정. (HUG의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 가압류 (을구 2번, 말소기준권리): 주택도시보증공사, 2,502,350,000원, 2024-06-03 접수.

* 강제경매 (을구 3번): 주택도시보증공사, 140,000,000원, 2026-02-05 접수. (본건 경매 사건)

총 등기부채권액은 2,642,350,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(손 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-18

* 확정일자: 2022-06-27

* 배당신고일자: 2024-09-09

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2024-06-03)보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 손 (주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

따라서 인수할 권리 없이 낙찰받게 되며, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 시세

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일 거래: 53.85㎡ (약 16.3평) 연립주택, 9,000만원 (약 552만원/평)

* 2026년 5월 7일 거래: 32.76㎡ (약 9.9평) 다세대주택, 4,500만원 (약 455만원/평)

* 2026년 5월 4일 거래: 38.23㎡ (약 11.6평) 다세대주택, 5,000만원 (약 431만원/평)

4.2. 시세 분석

주변 다세대 및 연립주택의 최근 거래가는 3.3㎡당 약 430만원에서 550만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적은 36.64㎡(약 11.08평)이며, 감정가는 1억 2,500만원입니다. 이는 3.3㎡당 약 1,126만원 수준으로, 최근 거래 사례의 시세보다 높은 편입니다.

다만, 본건 건물 등기부상 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 해당할 수 있어, 연식 대비 높은 감정가가 책정되었을 가능성이 있습니다. 주변 실거래가와 감정가 사이의 차이가 크므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 '쑥골배수지 힐링공원'이 위치하며, 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

관련 정보가 제공되지 않아 파악이 어렵습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대해 검색한 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인이 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의가 있어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG가 채권자이자 임차인 관련 당사자로 복잡하게 얽혀 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등)의 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 인수할 권리 없이 취득 가능합니다. 비교적 신축 연식(2018년)으로 추정되나, 감정가가 주변 실거래가 대비 높은 편이므로 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. HUG의 복합적인 연관성은 추가적인 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 인수하는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 비교적 신축 건물이므로 리모델링 비용 등 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 2,500만원

주변 시세 및 감정가와의 차이를 고려하여, 현 시세 기준 보수적으로 접근 시 1억 원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (감정가의 약 80% 수준)

이는 감정평가액을 기준으로 한 예상이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.