나이스옥션 법원경매 인천 2025타경811 [1] 인천광역시 계양구 서운동 178 서운동경남아너스빌 103동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 "계산중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,급배수설비,위생설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, 아파트건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(살나리(구획정리)),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

2026. 3. 26.자에 서운동경남아너스빌 입주자대표회의에서 체납관리비(2026. 3. 26. 현재 체납관리비 4,574,240원)에 대한 채권신고서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 인천광역시 계양구 서운동 178 서운동경남아너스빌 103동 9층902호

사건번호: 인천지방법원 2025타경811 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 178, 서운동경남아너스빌 103동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 564,000,000원

토지 면적: 73.64㎡ (약 22.28평)

건물 면적 (전용): 133.25㎡ (약 40.30평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축 년도: 2007년

총 층수: 15층 (본건 9층)

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 서운동, "계산중학교" 북동측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2008년 2월 4일자 국민은행 근저당권(33,760,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다. (단, 법정지상권 등 등기부 외 권리가 존재할 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.)

* 등기부채권 총액: 528,020,111원 (말소될 권리들의 합계액입니다.)

* 주의사항:

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 체납 관리비: 2026년 3월 26일 현재 4,574,240원이 서운동경남아너스빌 입주자대표회의에 의해 채권 신고되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 실제 인수 여부 및 정확한 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건 소재지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)에 해당합니다. 외국인 등이 주택용도 취득 시 허가를 받아야 할 수 있으므로, 해당 기간 내 매수 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다수의 아파트 단지와 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 계산중학교와 같은 교육 시설 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 각종 상업시설, 금융기관, 교육시설(계산중학교 등) 이용이 편리합니다.

* 교통: 단지 주변으로 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 아파트 단지 개요: 서운동경남아너스빌은 5개 동, 총 255세대로 구성되어 있으며, 2007년 9월 사용 승인되었습니다. 총 주차 대수는 167대입니다.

* 본 물건은 103동 9층에 위치한 전용면적 133.25㎡ (약 40.30평) 아파트입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 4,574,240원. 통상적으로 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수해야 하므로, 이에 대한 정확한 확인 및 예산 확보가 필수적입니다.

* 토지거래 허가구역: 매수 시점(2025.8.26~2026.8.25)에 따라 외국인 등은 주택 취득 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 보증금 합계는 0원이나, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 상세 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 서운동의 아파트로, 권리상 특별한 하자는 없어 보입니다. 최근 실거래가 수준을 고려했을 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다. 다만, 미납 관리비 인수 문제와 토지거래 허가구역이라는 점은 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 수요층이 확보되어 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 명확합니다.

* 실거래가 반영: 감정가(5.64억) 대비 최근 실거래가(5.5~5.6억) 수준으로, 시세 이하 취득 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 564,000,000원

* 최근 실거래가 (133.25㎡ 기준): 2026년 3월 550,000,000원 ~ 560,000,000원

* 산정 근거:

* 본 물건의 면적과 층수, 위치 등을 고려할 때 최근 실거래가 수준이 적정해 보입니다.

* 감정가가 실거래가 수준으로 책정되어 있어, 대폭적인 유찰보다는 시세 반영 가능성이 높습니다.

* 잠재적 리스크(미납 관리비 약 457만원)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내 경매 진행 시, 해당 요건 충족 여부를 필히 확인해야 합니다.

* 제안 입찰가 범위: 520,000,000원 ~ 540,000,000원

이 가격대는 최근 실거래가 및 감정가를 반영하며, 미납 관리비 부담을 고려한 범위입니다. 실제 입찰 시에는 입찰 경쟁 상황, 최저 매각 가격 변동 추이, 미납 관리비 인수 여부 등에 따라 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.