나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501029 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-78 베스트빌 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ´수도권전철 1호선 주안역´ 남서측 인근에 위치한 다세대주택으로서 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 지하철역(주안역) 및 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건으로(사용승인일:2000.11.10), 외벽 : 드라이비트 마감 및 시멘트몰탈 위 수성페인트 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 플라스틱창 및 철제문.

이용상태

다세대주택(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필일단의 세장형의 토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 동측으로 소폭의 진입로에 한면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 25-78, 주안동 25-44:일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기부등본상 "주안동 25-78외 1필지"로 주안동 25-78이 대표지번으로 등재되어 있으나, 현황 및 건축물대장상 "주안동 25-44외 1필지"로 주안동 25-44번지가 대표번지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501029 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-78 베스트빌 2동 2층201호

건물구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건 (사용승인일: 2000.11.10)

외벽: 드라이비트 마감 및 시멘트몰탈 위 수성페인트

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

창호: 플라스틱창 및 철제문

1.2. 면적 및 용도

용도: 다세대주택

토지면적: 28.03㎡ (약 8.48평)

토지지분: 28.03㎡ (약 8.48평)

건물면적: 59.60㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.6㎡ (약 18.03평)

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 140,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 부동산은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 수도권전철 1호선 주안역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 부동산까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(주안역) 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 권리총액은 200,000,000원입니다.

말소기준권리는 2021년 02월 09일 접수된 오성진의 근저당권(80,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험(한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019.11.29

확정일자: 2019.11.05

배당신고일자: 2022.10.07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 천

보증금: 7,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023.03.02

배당신고일자: 2026.04.27

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수/소멸 권리 분석

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 순위 14번 주택임차권등기가 존재하나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. "SGI 인수조건 변경" 관련 내용은 현재 파악된 바에 따르면 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 부동산이 위치한 지역은 주안역 인근으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

주안동 25-78, 주안동 25-44: 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

(참고: 과거 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 2026.08.25부로 만료되었습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

수도권전철 1호선 주안역이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의점

* SGI 인수조건 변경, 선순위임차권: 등기부상 임차권이 말소 예정이고 대항력이 없으나, "SGI 인수조건 변경"이라는 문구는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 하지만 현재까지 파악된 바로는 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 건물 노후화: 2000년에 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 주안역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단되며, 특별한 위험 요소는 발견되지 않았습니다. 다만, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 시장 가격을 면밀히 조사 후 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통: 주안역 도보 이용 가능 거리로 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 주거 편의성: 주변 근린생활시설 이용이 편리하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 미래가치: 주안역 일대의 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월) 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 13~13.5평)의 다세대주택 매매가는 82,000,000원에서 122,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 면적(약 18.03평)을 고려하여 환산 시, 시세는 약 116,000,000원에서 163,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 140,000,000원 대비 시세 추정치가 일부 겹치거나 낮은 편입니다.

따라서, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 125,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 89% 수준이며, 시장 가격 범위 내에서 경쟁력 있는 가격입니다.

다만, 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 수리 필요 여부, 공실률 등을 추가로 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.