나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116832 [1] 경상남도 김해시 유하동 429-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 유하동에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1~4,6~11) : 본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 사다리형 평지의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 기호 2~4, 6~11) : 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 북측으로 노폭 약 7m내외의 도로와 접함. 기호 2~4, 6~11) : 본 건 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4,6~9, 11) : 도시지역 , 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호 10) : 도시지역 , 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2021-08-27)(2-55)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 기호 10) 토지는 도시계획시설에 저촉되나 현황 도로이므로 이를 감안하지 않고 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5) 일반철골구조 일반철골구조 및 준불연판넬지붕 1 ~ 2층 건물으로서, 벽체 : 하단부 콘크리트 위 판넬 등 마감. 바닥 : 에폭시 등 마감. 창호 : 샤시창호 등 마감.

이용상태

기호 5) : 공장,사무실,창고 등으로 이용중임.

설비내역

기호 5) : 급배수·위생설비, 화물용리프트 등

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 본 건 건물 내부에는 화물용 리프트, 냉동실, 냉장실, 사무실, 기계실, 위생실 등이 소재하고 있으며, 이를 건물에 포함하여 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

물건 비고

- 일괄매각 〔제시 외 건물 (목록 1-1) 및 기계기구 (목록 5-1~5-8) 매각에 포함.
- 공장저당목록 기계기구 중 매각대상인 제시 외 기계기구를 제외한 나머지는 (목록 5-9)는 소재불명
- 목록 2~4, 6~11은 지분매각 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경116832 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 물건종별: 토지 일부 지분 / 건물 전체 매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 김해시 유하동 429-3

* 용도: 공장

* 총 토지 면적: 2,550.00㎡ (약 771.38평)

* 총 건물 면적: 1,365.20㎡ (약 412.92평)

* 건물 제시외 면적: 16.50㎡

* 주요 특징: 지분매각, 공동담보 물건

1.3. 감정평가 개요

* 감정가: 3,421,103,000원

* 매각 시 포함 내역: 제시 외 건물 (목록 1-1) 및 기계기구 (목록 5-1~5-8) 일괄매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 본 건은 경상남도 김해시 유하동에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 기호 1) 토지는 사다리형 평지의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 2~4, 6~11) 토지는 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 7m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지계획 및 규제

* 본 건 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

* 역사문화환경보존지역에 속합니다.

* 기호 10) 토지는 중로2류 (폭 15m~20m) 도로 계획에 저촉되나, 현황 도로로 이용 중이므로 평가 시 이를 감안하지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 2022년 9월 8일 접수된 대구은행 근저당 (채권최고액 3,180,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 5,603,611,150원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 건은 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요:'라는 문구가 있으나, 해당 지상권의 상세 내용이나 존재 여부가 명확히 기재되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 현재로서는 제시된 권리 분석에 따라 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2022-11-17

* 대항력: 없음

* 분석: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

* 말소기준권리: 대구은행 근저당 (2022.09.08. 접수)

* 소멸예정 권리: 을10, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18, 갑19, 갑20 (토지 등기부) 및 을1, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 (건물 등기부)의 모든 권리.

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 분석

* 본 건 주변에는 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 공업 지역으로, 관련 제조업체 및 소규모 사업체들이 밀집해 있을 가능성이 있습니다.

4.2. 공장 밀집도

* 본 건 소재지는 공업 지역으로 지정되어 있어, 주변에 유사한 규모의 공장들이 다수 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본 건의 직접적인 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 소재한 지역이므로 기본적인 상업 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설 (잠재적 리스크 포함)

* 김해시 유하동 일대는 산업단지 및 공장지대가 형성되어 있어, 소음, 먼지 등 산업 활동으로 인한 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

* 예비 조사 결과, 본 건의 직접적인 인근에 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 산업단지 특성상 관련 시설이 있을 수 있으므로 철저한 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

* 본 건은 토지의 일부 지분에 대해 매각이 진행되므로, 건물은 전체 매각되지만 토지는 공유 형태로 소유하게 됩니다. 이는 향후 토지 사용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 목록 2~4, 6~11 또한 지분매각 대상입니다.

6.2. 제시 외 건물/기계기구

* 제시 외 건물(목록 1-1) 및 기계기구(목록 5-1~5-8)가 일괄매각에 포함되나, 이들에 대한 명확한 권리관계나 별도 명도는 사전에 확인이 필요합니다.

6.3. 공장저당 목록 기계기구 소재불명

* 공장저당목록 기계기구 중 일부(목록 5-9)는 소재불명 상태이므로, 해당 물건에 대한 권리 행사나 실물 확인에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 계획시설 저촉 (현황 도로)

* 특정 필지(기호 10)의 경우 도시계획시설(중로2류) 저촉이 있으나, 현황 도로로 이용 중인 점을 감안하여 평가되었습니다. 이는 향후 도시계획 변경 등에 따라 사업 추진에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 유하동 일대의 공장 용도로 활용 중인 부동산입니다. 일반공업지역에 위치하여 산업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있으며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 토지 일부 지분 매각으로 인한 공유 관계, 제시 외 건물 및 소재불명 기계기구 등 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 공업지역 내 위치하여 공장 운영 및 관련 사업에 유리한 입지입니다.

* 건물은 비교적 신축(2022년 사용승인)이며, 공장, 사무실, 창고 등으로 복합 활용이 가능합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

* 제시 외 건물 및 기계기구가 일괄매각에 포함되어 있어 추가적인 자산 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 3,421,103,000원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

* 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 물건의 시장 가치, 향후 활용 가능성, 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 물건의 경우 지분매각, 제시외 물건 포함 등 고려할 사항이 많으므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.