나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500986 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 549-3 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 입지여건은 보통시됨

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철역(도화역, 1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호함

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 11층 건 중 제8층 제802호로서(사용승인일 : 2017년 12월 08일) 외벽 : 스톤코트 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등임

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 인근토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설, 공동주택의 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도화동 549-3 번지와 도화동 549-4 번지는 공히 일반상업지역(2025-12-08), 제2종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등임. 도화동 549-6 번지는 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

'이루다 힐'로 통칭됨, 미납세대 단수 안내문 등이 현관문에 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500986 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 549-3 8층 802호

용도: 오피스텔

감정가: 209,000,000원

토지면적: 18.56㎡ (약 5.61평)

토지지분: 18.56470588235294㎡ (약 5.61평)

건물면적: 73.92㎡ (약 22.36평)

건물지분: 73.92㎡ (약 22.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등 특이사항 있음)

통칭: '이루다 힐'

현관문 부착물: 미납세대 단수 안내문 등

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황: 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 1호선 도화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 제8층 제802호이며, 사용승인일은 2017년 12월 08일입니다.

토지이용상태: 3필지 일단의 인근 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설, 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접도로: 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 01월 04일자 잠실세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 약 2,280,000,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 여러 차례 소유권 변동이 있었습니다.

* 주택임차권: 을구 5번 순위로 황웅 씨의 주택임차권(보증금 290,000,000원)이 등기되어 있으나, 집합건물 등기부 요약상 '말소'로 표시되어 있습니다. 그러나 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 점은 복합적인 검토가 필요하며, 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 압류 및 가압류: 잠실세무서장, 강서세무서장의 압류 및 주택도시보증공사의 가압류(1,990,000,000원)가 등기되었으나 모두 말소 대상입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사의 강제경매(2026타경500986)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

인수되는 권리: 현재 등기부상으로는 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 보이나, 주택임차권의 소멸 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 위 임차권 관련 불확실성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

지역특성: 오피스텔, 아파트, 주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 도화동 주택지대에 위치합니다.

교통접근성: 지하철 1호선 도화역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 인근 버스 노선을 통한 시내 이동도 편리합니다.

상권: 주변에 다양한 상가 및 편의시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

교육: 인천도화초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. (해당 토지는 상대보호구역에 포함됩니다.)

교통: 도화역(1호선) 도보 이용 가능 거리입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 오피스텔, 아파트 등이 밀집한 주거 지역으로, 해당 주택지대 내에서 "이루다 힐"로 통칭됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과 상, 주변에 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 관련 불확실성: 주택임차권(황웅, 보증금 290,000,000원)이 등기부상 말소 예정임에도 불구하고, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서가 있다는 점은 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. HUG 측의 명확한 확인이 필요합니다.

관리비 체납 가능성: 현관문에 미납세대 단수 안내문이 부착되어 있어, 미납된 관리비 또는 공과금이 존재할 수 있으며, 이에 대한 확인 및 부담 여부를 사전에 파악해야 합니다.

HUG 관련 복잡성: HUG 인수조건 변경, HUG의 가압류 및 강제경매 채권자라는 점은 HUG와의 채권/채무 관계 및 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 역세권의 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 2017년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 대부분 말소될 예정이나, 주택임차권의 실제 소멸 여부와 HUG 관련 복잡한 채권 관계가 주요 검토 사항입니다. 현관문 안내문 부착으로 인한 미납 관리비 체납 문제도 유의해야 합니다.

권리 관계가 명확히 정리되고 예상치 못한 추가 부담이 없을 경우, 지역 내에서의 시세 회복 및 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

교통: 도화역(1호선) 초역세권 입지로 출퇴근 및 광역 이동이 용이합니다.

신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 연식이 짧아 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 도화동 일대의 개발 계획 및 도시 재생 사업 등을 통해 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

합리적 투자 기회: 복잡한 권리 관계로 인해 시세 대비 저가 취득의 기회가 될 수 있으나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 수반되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 209,000,000원

주변 시세 분석: (별도의 시세 조사 및 분석이 필요합니다. 유사 면적 오피스텔의 최근 거래가, 매물 호가 등을 종합적으로 고려해야 합니다.)

권리 분석상 인수 부담 (잠재적):

* 주택임차권 (황웅, 보증금 290,000,000원): 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, HUG의 말소 동의에도 불구하고 낙찰자가 인수할 가능성을 최대 290,000,000원까지 고려해야 합니다.

* 미납 관리비/공과금: 현관문 안내문 부착 내용을 바탕으로, 해당 관리사무소에 확인하여 미납 금액을 파악하고, 인수 가능성이 있는 금액 (일반적으로 3~6개월치)을 예상하여 추가적인 부담액으로 고려해야 합니다. (예: 500만원 ~ 1,000만원 수준)

권리 분석상 인수 부담 (없음):

* 현재 등기부상 말소기준권리 이후 권리는 대부분 말소 예정이므로, 이를 기준으로 인수되는 보증금은 0원으로 간주합니다.

입찰가 산정:

상기 정보와 더불어, 실질적인 시장 가치를 반영한 시세 조사를 바탕으로 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 임차권 인수 가능성에 대한 불확실성이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세와 잠재적 인수 부담을 충분히 고려하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 후 산정 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.