나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500987 [1] 인천광역시 남동구 간석동 214-11 제이에이치타워3 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 북서측 인근에 간석오거리역이 소재하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제10층 제1006호으로서, (사용승인일 : 2017.04.28) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 보일러에 의한 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 업무시설 및 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 및 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현관에 관리비최고서 10여장이 붙어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500987 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 214-11 제이에이치타워3 10층1006호

용도: 오피스텔

건물명: JH타워Ⅲ

사용승인일: 2017년 4월 28일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 203,000,000원

토지면적: 8.36㎡ (약 2.53평)

건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 북서측 인근에 간석오거리역(인천1호선)이 소재하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지 형상 및 이용상태: 대체로 세장형의 토지로서, 업무시설 및 연립주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 및 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2023년 1월 2일 접수된 잠실세무서장의 압류(갑6)입니다.

말소예상권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을3), 압류(갑7, 갑8, 갑10), 강제경매(갑9) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수예상권리: 물건명세서 상 을구 3번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 특별한 문제가 없는 한 인수되는 보증금은 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 29일

확정일자: 2022년 5월 25일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권으로 기재되어 있으나, 등기부 상 말소 및 인수 보증금 0원으로 처리 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 지역 특성

본건이 위치한 간석동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 간석오거리역 역세권으로 유동인구가 많아 상업시설 이용 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제10층 제1006호입니다.

외벽: 몰탈위 페인트 마감.

내벽: 몰탈위 페인트 마감.

창호: 샷시 창호 마감.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 보일러에 의한 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

간석오거리역(인천1호선) 도보 이용 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

을구 3번 주택임차권의 경우, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원 처리 예정으로 보아 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 법적 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 관리비 체납 리스크

현관에 관리비 최고서 10여장이 부착되어 있는 것으로 보아, 상당한 금액의 관리비가 체납되었을 가능성이 높습니다. 낙찰 후 체납 관리비 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한 리스크

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정) 등에 속해 있어 향후 건물 신축이나 증축, 토지 이용 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제 경매 물건으로, 간석오거리역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물이며, 전용면적 약 18평으로 일반적인 오피스텔 수요에 적합한 크기입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, HUG 관련 임차권의 복잡한 권리 관계와 관리비 체납 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근 역세권 입지

- 비교적 신축(2017년 준공)인 오피스텔

- 전용면적 약 18평으로 실거주 및 투자 목적에 모두 적합

- 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음

9. 예상 입찰가

감정가는 203,000,000원입니다. 최근 실거래가로는 2026년 5월 19,900,000원(3층), 2025년 11월 15,045,000원(2층)이 있습니다. 본건은 10층으로 비교적 고층에 해당하며, 감정가는 10층 기준 시세를 반영한 것으로 판단됩니다. HUG 임차권 관련 인수 보증금이 0원으로 예상되나, 관리비 체납 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 210,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사를 통해 관리비 체납액을 정확히 파악하고, 법원과의 상담을 통해 권리 관계를 최종 확인한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.