나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500953 [1] 인천광역시 부평구 부평동 373-5 솔레어 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(인천1호선,부평시장역)이 소재하는등 대중교통의 편익은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상14층건중 제3층 제302호로서, *외 벽 : 화강석 및 몰탈위페인팅 등마감. *내 벽 : 벽지도배 등마감. *창 호 : 하이새시 등창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500953 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 373-5 솔레어 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 207,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

토지지분: 8.75㎡ (약 2.65평)

건물면적: 65.30㎡ (약 19.75평)

건물지분: 65.3㎡ (약 19.75평)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 무난한 편입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(인천1호선, 부평시장역)이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 도로 상황

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500953)으로, 접수일자는 2026년 2월 4일입니다. 이는 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

1.3. 2. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 박종성 외 2명 (2016-04-28)

* 공유자전원지분전부이전: 백원영 (2016-06-01, 매매)

* 주택임차권: 황창구 (193,000,000원, 2022-09-27 확정, 2022-11-11 전입)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (193,000,000원, 2026-02-04, 말소기준권리)

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (황창구)

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-09-27

* 배당신고일자: 2024-12-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.3. 4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 모든 후순위 권리(주택임차권 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상권 특성

대상 물건이 소재하는 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

1.4. 2. 상권 내 입지

인천1호선 부평시장역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 활성화된 지역입니다.

1.4. 3. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>

* 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 중점경관관리구역(2025-05-19)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 14층 건물 중 3층 302호입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다. 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시 등으로 마감되어 있습니다.

1.5. 2. 주변 편의시설

물건지 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한 사항: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 인해 향후 건축 등 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 경매 진행 시점과 겹칠 수 있어, 낙찰 후 잔여 지정 기간 동안 외국인의 주택용도 취득에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 관련 채무 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG(주택도시보증공사)가 인수조건 변경 및 공동담보와 연관되어 있어, 관련 절차를 명확히 확인해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 '미상임'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 HUG (황창구)가 기재되어 있어 실제 점유 및 명도 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 감정가 또한 최근 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 및 토지이용계획 상의 일부 제한 사항, HUG 관련 특수 조건 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 인천1호선 부평시장역 도보 거리로 대중교통 이용 편리.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수되는 인수 보증금 없음.

* 안정적인 수요: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 임대 수요 기대.

* 시세 대비 합리적인 가격: 감정가 및 최근 거래 사례 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 '솔레어'에서 2024년 9월 23일, 12층, 전용면적 81.31㎡ 물건이 235,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 3층, 전용면적 65.30㎡로, 층수와 면적 차이를 고려할 때 시세는 12층 81.31㎡의 거래가보다 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가 207,000,000원을 기준으로, 인수할 권리가 없는 점과 상권 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 물건의 장단점을 감안하여 보수적으로 감정가의 85%에서 95% 수준, 혹은 최근 매매 사례를 바탕으로 추정 시 1억 8천 5백만원에서 2억 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.