나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500985 [1] 인천광역시 부평구 부평동 436-14 부평오루체시티 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, "부평초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '부평시장역'이 소재하여 교통여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 2층 203호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 소화설비. 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 업무시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 중로인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500985 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500985 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 436-14 부평오루체시티 2층 203호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 66.01㎡ (약 20.0평)

* 토지면적: 9.10㎡ (약 2.75평)

* 감정가: 205,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '부평시장역'이 소재하여 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 토지 북측으로 중로인 포장도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다. 또한, 과거 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)은 현재 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500985)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 집합건물 등기부 요약 및 물건명세서상, 을구 3번 순위의 주택임차권(권리자: 김승희, 금액: 219,000,000원)이 등기되어 있습니다.

* 해당 임차인은 전입일자(2021-12-23)에 비해 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

* 이에 따라 '인수 보증금 합계'는 0원으로 분석되며, 경매 절차를 통해 해당 임차권은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* * 김승희 (주택도시보증공사)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-23

* 확정일자: 2021-11-23

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

인근에 부평초등학교, 부평시장역, 다수의 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 통상적인 오피스텔 및 주거 밀집 지역에서 우려되는 심각한 수준의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 1호선 부평시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 다양한 상업, 금융, 의료 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재는 권리관계 확인 시 주의가 필요한 부분입니다.

* 다만, 임차인 김 의 경우 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이에 대한 최종적인 권리소멸 여부는 등기부등본 및 물건명세서를 재확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

과거 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되었으나, 해당 내용은 과거 규제 현황으로 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 여건과 생활 편의시설을 갖춘 입지입니다. 66.01㎡(약 20평)의 전용면적은 실수요 및 투자 수요 모두에게 적합한 규모입니다. 임차인과의 권리관계는 대항력 없음 및 HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자의 부담이 없을 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 상권에 위치한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 접근성

부평시장역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 지역 내 수요

다양한 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 기대됩니다.

8.3. 권리관계 명확성

대항력 없는 임차인 및 HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되어, 명확한 권리 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 감정가는 205,000,000원입니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(부평 오루체 시티) 내 유사 면적(65.67㎡) 오피스텔이 2025년 1월 19일 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건(66.01㎡)은 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편이며, 층수(2층) 또한 감안해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

위의 시세 분석 및 권리관계, 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 시장 상황을 감안하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 본 물건의 인수되는 보증금은 0원으로, 예상 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 본 입찰가는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 경매 진행 시 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.