나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500984 [1] 인천광역시 남동구 간석동 106-7 베네시안 2차 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천약산초등학교" 북서측에 연접하여 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 상업 및 주택지대로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 '간석오거리역') 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제 2층 제204호로서 (사용승인일 : 2017.04.12) 외벽 : 석재붙임 및 페인트 등 마감 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500984 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 106-7 베네시안 2차 2층 204호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설로도 분류됨)

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 11.61㎡ (약 3.51평)

* 건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축물대장 상 주요 정보:

* 건물명: 베네시안 2차

* 사용승인일: 2017년 4월 12일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 2층 204호

* 총 27호 (집합건물)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동에 소재하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건은 인천약산초등학교 북서측에 연접해 있으며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 상업 및 주택지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 있고 지하철 1호선 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천약산초등학교 인근), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 12일자 남동구(인천광역시)의 압류 (등기부 갑구 4번)입니다.

* 주요 권리 관계:

* 소유권보존 및 이전 등기, 공유자 지분 이전 등기 등이 확인됩니다.

* 을구 3번 순위 주택임차권 (이승호, 240,000,000원)은 말소 예정입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 채권액은 240,000,000원입니다.

* 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 을구 3번 주택임차권도 소멸될 것으로 판단됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 9월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이승호)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 26일

* 확정일자: 2022년 8월 26일

* 배당신고일자: 2024년 10월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 입지: 인천 1호선 간석오거리역 인근 상업 및 주택 밀집 지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 초등학교 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 잠재적 가치: 역세권 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 주변 개발 계획 등에 따라 가치 상승 가능성도 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 본건 인근에 특별한 유해하거나 혐오감을 주는 시설은 없는 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 인천약산초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. (단, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인 필요)

* 교통 편의: 간석오거리역을 통한 서울 및 인천 시내 접근성이 우수합니다.

* 건축 연한: 2017년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다. 이는 기존 임차인의 보증금 관련 문제가 HUG 측에 의해 해결되거나 인수 조건이 명확히 되었음을 시사합니다. 을구 3번 주택임차권등기가 말소 대상이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 최종적으로 매수인에게 인수되는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

* 미확인 임차인: 임차인 박 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 2025년 9월 24일로 비교적 최근입니다. 대항력은 없으나, 해당 임차인과 관련된 추가적인 계약 관계나 분쟁 소지가 있는지 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 규제: 상대보호구역, 과밀억제권역 등 지역적 규제가 일부 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 사전에 검토해야 합니다.

* 주변 환경 이슈: 일부 검색 결과에서 간석오거리역 인근의 쓰레기 무단 투기 및 방치 문제가 보도된 사례가 있으나, 본건 건물 자체나 직접적인 주거 환경에 미치는 영향은 크지 않은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 인천 남동구 간석동에 위치한 베네시안 2차 오피스텔입니다.

2017년에 사용승인된 신축급 건물로, 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

인천 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 인천약산초등학교가 인접해 있어 주거 환경 및 교육 환경이 우수합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인 박 의 존재는 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

전반적으로 양호한 입지 조건과 비교적 명확한 권리 관계를 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축급 오피스텔: 10년 미만의 건물 연식과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업지구 및 주택지구 혼재로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* HUG 보증으로 인한 권리 인수 위험 감소: HUG 관련 임차인 보증금 인수 부담이 최소화될 것으로 보입니다.

* 감정가 대비 시세 경쟁력: 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가가 2억 1천만원에서 2억 3천만원 수준으로, 감정가(2억 2천1백만원)가 시세 범위 내에 있어 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 221,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 전용면적 59㎡ 내외의 오피스텔 실거래가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 확인되었습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 215,000,000원 을 권유합니다.

이는 감정가 대비 소폭 할인된 가격이며, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.

단, 임차인 박 에 대한 추가적인 확인 결과에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.