나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500938 [1] 인천광역시 부평구 부개동 148-49 삼성그린빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개서초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하: 1층, 지상: 5층 건물내 5층 501호로서, (사용승인일 : 2001.04.28) 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

"다세대주택"(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지기준 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교명 : 부개대동유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용 도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상 물건의‘등기사항전부증명서상’주택임차권등기[임차보증금 140,000,000원(임차계약일 2022.03.23.)]가 "2024년06월04일"자로 되어있으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500938 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 148-49 삼성그린빌 5층501호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 122,000,000원

토지면적: 13.19㎡ (약 3.99평)

토지지분: 13.19㎡ (약 3.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.95㎡ (약 10.88평)

건물지분: 35.95㎡ (약 10.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부개대동유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.5. 건축물 정보

건물명: 삼성그린빌

사용승인일: 2001.04.28

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

층수: 지하 1층, 지상 5층 건물 중 5층 501호

외벽: 몰탈 위 페인팅마감 등

창호: 샤시 창호

기본설비: 위생, 급·배수, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개서초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 관계

대상 토지는 기준 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리: 2023.07.05 접수된 계양세무서장의 압류(갑9)입니다.

3.2. 권리 내역

등기부 채권 총액은 140,000,000원입니다.

을구 9번 주택임차권등기(홍태균, 140,000,000원)가 존재하나, 말소 예정 권리로 분류되어 있습니다. HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

그 외 등기된 권리들은 말소기준권리 이하 순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(홍태균)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: 2022-04-27

배당신고일자: 2024-06-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, HUG 말소동의 확약서 제출로 인수 부담 없음.

3.4. 인수 여부 및 주의사항

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

주택임차인의 경우 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다. 현재 제공된 정보상으로는 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인할 수 없었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 부개서초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 주거 및 생활 편의성이 비교적 좋습니다.

4.2. 주변 상업시설

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

가까운 거리에 부개서초등학교와 부개대동유치원이 있어 교육 환경이 우수합니다. 다만, 부개대동유치원은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 용이하며, 상업지역에 인접하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설

현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역에 포함되어 있어 향후 업종 변화 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 만약 확약서 제출이 되지 않거나, HUG의 처리가 완료되지 않을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

폐문부재로 인해 내부 상태, 점유 관계, 수리 필요성 등을 정확히 파악하기 어렵습니다.

6.3. 지역 규제 리스크

토지이용계획상 과밀억제권역, 방화지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25까지)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치한 다세대주택으로, 부개서초등학교 인근의 주거지역에 해당합니다. 2001년에 건축되어 연식은 있으나, 관리 상태에 따라 주거 가치가 유지될 수 있습니다. HUG 관련 권리가 정리되는 수순으로 보이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 폐문부재로 인한 내부확인 불가 및 HUG 관련 절차의 최종 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지: 부개서초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고, 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 명확성: HUG의 말소동의로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

* 적정 면적: 35.95㎡ (약 10.88평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소형 주택 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 면적(약 54㎡)의 최근 매매 사례를 보면 150,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건의 전용면적(35.95㎡)에 대한 시세를 환산하면 약 103,000,000원에서 108,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 122,000,000원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

잠재적 리스크(폐문부재, HUG 조건 확정 여부)와 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

시세 범위를 고려하여, 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서의 정보는 제공된 자료에 기반한 것이므로, 실제 현장 조사 및 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.