나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500958 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 29-19 성용빌라 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평북초등학교'남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 제4층 제402호로서, 외벽 : 적타일 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-11-17), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공동출입문 위 캐노피에 'A동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500958 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 29-19 성용빌라 가동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 114,000,000원

토지면적: 28.12㎡ (약 8.50평)

건물면적: 42.54㎡ (약 12.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평북초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함. 본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함. 본건 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 강신모, 도정수, 김기석 순으로 소유권이 이전되었으며, 2022년 10월 20일에 김기석 앞으로 소유권이 이전된 이력이 있음. 을구 7번 순위의 주택임차권(권리자: 정성범, 금액: 125,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 대상이며 2024년 9월 19일 배당신고일자로 말소 예정임. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑9, 2026년 2월 4일 접수)임. 따라서 을구 7번 주택임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 임차인 현황상 임차인은 주택도시보증공사(정성범)이며, 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 12월 30일, 확정일자 2022년 12월 9일임. 대항력은 없는 것으로 확인됨.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-30

* 확정일자: 2022-12-09

* 배당신고일자: 2024-09-19

* 대항력: 없음

* 비고:

1.2. 2.말소기준권리

* 인천지방법원 2026타경500958 강제경매개시결정 (갑9, 2026-02-04 접수)

1.2. 3.인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 을구 7번 순위 주택임차권등기가 있으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역임. 인근에 부평북초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨. 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 다세대주택의 매매가는 전용면적 45.24㎡ 기준으로 2025년 12월 119,000,000원에 거래되었으며, 전용면적 38.66㎡는 2025년 12월 74,000,000원, 전용면적 50.48㎡는 2026년 7월 205,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건은 전용면적 42.54㎡로, 감정가 114,000,000원(약 2,679,000원/㎡)은 인근 시세와 유사하거나 적정한 수준으로 보임.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로, 외벽은 적타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호 등으로 마감되어 있음. 다세대주택으로 이용 중이며, 상하수도, 난방, 위생 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경이 언급되어 있어, HUG의 특정 조건 확인이 필요할 수 있음.

* 건물 외관 표시: 공동출입문 위 캐노피에 'A동'으로 표시되어 있어, 동 구분이 명확하나 혹시 모를 명칭 관련 혼선 가능성.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있음. 특히 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 주택 용도 취득에 제한이 있을 수 있으므로, 입찰 시 관련 법규 확인이 필수적임.

* 임차인 관련: 대항력은 없으나, 보증금이 125,000,000원으로 상당 금액이므로, 배당 절차 및 최종 배당금액을 재확인할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 부평북초등학교 인근에 자리하여 교육 환경 및 주거 편의성이 양호함. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위의 임차권이 존재하며, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이고 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. HUG 관련 조건 변경 및 토지거래계약허가구역 지정 등은 추가 확인이 필요하나, 전반적인 입지와 시세 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 말소되는 임차권 및 인수 보증금 없음: 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이 없어 깔끔한 권리 인수가 가능함.

* 비교적 양호한 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 주거지역으로서 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋음.

* 적정 감정가: 주변 실거래가를 고려했을 때 감정가가 적정 수준으로, 시세 대비 저가 매수 기회 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 114,000,000원이며, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례가 119,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 115,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 판단됨. 인수되는 권리 및 추가 비용을 고려하지 않고, 현 시세 및 감정가를 바탕으로 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정한다면, 118,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있음. 다만, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

* 주변 혐오시설 정보: 인천광역시 부평구 갈산동 29-19번지 일대를 지도 서비스로 확인한 결과, 본건 물건 자체 또는 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 즉시 확인되지 않으나, 토지이용계획상 '한강 폐기물매립시설 설치제한지역'에 포함되어 있어 광범위한 지역에 대한 제한 사항이 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.