나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500982 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 70-12 필하우스2 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘석바위시장역’ 서측 인근에 위치하는 부동산(오피스텔)으로 주위 는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 분포하는 상업지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제5층 제501호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제 한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500982 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 70-12 필하우스2 5층501호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 131,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물면적: 65.44㎡ (약 19.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘석바위시장역’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 분포하는 상업지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호하다고 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 소유권 변동과 함께 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리들이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 2,190,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 (2010-04-29, 임승규)

* 소유권 이전 (2010-06-11, 신형모)

* 주택임차권 (2024-04-17, 송윤숙, 200,000,000원) - 말소 예정

* 소유권 이전 (2022-02-21, 신재욱)

* 압류 (2022-12-30, 잠실세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (2023-04-25, 주택도시보증공사) - 말소 예정

* 강제경매 (2026-02-05, 주택도시보증공사) - 본 경매 건

* 압류 (2026-05-13, 강서세무서장) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(송윤숙)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-04

* 확정일자: 2022-01-17

* 배당신고일자: 2024-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 인수/소멸 권리 분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 30일 접수된 잠실세무서장의 압류입니다. 일반적으로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

주택임차권(을구 7번, 송윤숙)은 말소 예정으로 등기되어 있으며, 임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서에 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 점은 해당 임차권이 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

따라서, 인수되는 보증금은 총 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

물건 소재지는 ‘석바위시장역’ 인근의 상업지대로, 시장과 다양한 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구 및 접근성이 확보된 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

인천 미추홀구 주안동은 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로, 주변 편의시설 및 관공서 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 철근콘크리트 구조의 15층 건물 내 5층에 위치하며, 위생, 급배수, 소화, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 경매 진행 중 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 유무: 인근 지역의 혐오시설(장례식장, 쓰레기 처리 시설 등) 존재 여부는 직접적인 현장 조사 및 지도 검색 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 주변 혐오시설 유무에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 역세권 및 시장 인접 상업지구에 위치하여 투자가치가 있습니다.

* 안정적인 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 준공 10년 내외 오피스텔입니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 시세: 최근 매매가를 고려할 때 감정가 수준에서의 거래가 이루어졌습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적의 필하우스Ⅱ 오피스텔이 2025년 4월 130,000,000원에 거래되었습니다. 감정가(131,000,000원) 또한 이와 유사한 수준입니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 물건의 입지 및 상태를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 권리관계의 최종 확인, HUG 인수조건 변경 내용, 그리고 경쟁 입찰자의 움직임을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최저 입찰가는 감정가의 100% 이하로 시작될 수 있으나, 시세 대비 경쟁력 있는 가격 책정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.