나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500983 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 571-19 클래스투 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "숭의역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트단지, 이를 배후로 하는 소규모 노선상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지적 여건으로 보아 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(숭의역)이 소재하는 등 대중교통 편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 202호이며, 외 벽 : 우레탄타일 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바 닥 : 마루 및 타일 깔기 마감 등, 창 호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(10개 호, 용적률 287.79%, 주차 10대) 건부지임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 남동측으로 폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금224,000,000원, 주택임차권 등기되어 있으며 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500983 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 571-19 클래스투 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 218,000,000원

토지면적: 31.43㎡ (약 9.51평)

토지지분: 31.4302㎡ (약 9.51평)

건물면적: 74.74㎡ (약 22.61평)

건물지분: 74.74㎡ (약 22.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요약표

1.2. 건축물 정보

건물명: 클래스투

총 층수: 6층 (본건 2층)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 5월 2일

주차: 10대 (옥내 기계식)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 지하철 1호선 "숭의역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 및 소규모 노선상가가 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지적 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 장방형의 평지로, 1개 동의 건물 부지로 이용 중입니다. 본 건은 2필지 일단으로 남동측 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일까지, 외국인 등 대상, 특정 주거 용도)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,990,000,000원)입니다. 이에 따라 해당 가압류 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 2,214,000,000원

* 권리 요약:

* 갑4: 소유권이전(3번신탁등기말소) - 김도완 (2021-02-01)

* 갑5: 소유권이전 - 신재욱 (2021-02-01, 매매)

* 을3: 주택임차권 - 김태화 (2023-03-20 말소 등기, 224,000,000원, 전입 2021-02-01, 확정 2021-01-19)

* 갑6: 가압류 (말소기준권리) - 주택도시보증공사 (2023-04-25)

* 갑7: 강제경매 - 주택도시보증공사 (2026-02-05, 인천지방법원 2026타경500983)

* 갑8: 압류 - 강서세무서장 (2026-05-13)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 224,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-01

* 확정일자: 2021-01-19

* 배당신고일자: 2023-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서 상 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점과 임차인의 대항력이 없음을 고려할 때, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

숭의역 인근에 위치하며, 주변은 주거 밀집 지역과 소규모 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 오피스텔의 특성상 지역 내 직장인 및 거주민을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 유해/혐오시설 유무

주변 지역을 분석한 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 유해 또는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 경매 시에는 현장 방문을 통해 최신 정보를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

숭의역을 중심으로 한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 지역의 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 위치한 오피스텔입니다. 건물 내에는 난방 설비(도시가스), 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계

주택도시보증공사(HUG)의 채권 및 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 문구는 채무 구조가 복잡할 가능성을 시사합니다. 권리 분석 결과는 명확하나, 관련 기관과의 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 임대차 관계는 미상으로 기록되어 있습니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 효력에 대해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역적 특성

토지이용계획 상 일부 제한사항(토지거래계약에 관한 허가구역)이 존재하므로, 향후 매각 또는 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 숭의역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물 역시 비교적 신축(2018년 사용승인)으로 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 특별한 부담은 없어 보이나, HUG 관련 내용 및 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 상권은 주거 및 소규모 상업 지역이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 초역세권 입지로 탁월한 교통 환경 보유

* 비교적 신축 오피스텔로 유지보수 용이성

* 안정적인 임대 수요 기대 가능한 지역

* 권리상 인수 부담이 없는 조건 (현황 분석 결과)

9. 예상 입찰가

최근 유사 오피스텔 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가 218,000,000원 내외로 형성되어 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 보증금이 없고, 물건 자체의 입지 및 상태가 양호한 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 경매 시장의 상황, 참여자들의 경쟁 정도, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 대략 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.