나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500933 [1] 인천광역시 부평구 부개동 120-521 신화에이스빌 1동 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평여자중학교' 남측 인근에 위치함 ○ 주위환경 다세대주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 누코아중동백화점(도보 18분) 등 -교육시설: 부평여자중학교(도보2분) 등 -공원시설: 대촌공원(도보 3분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 보통임 -버스: 인근 간선도로(부평문화로 등)변에 버스정류장 소재함 -전철: 남동측 전철역(부개역, 608m) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 504호로서 ○외부마감: 드라이비트 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주택임차권: 보증금(125,000,000원),점유개시일(2022.01.06) ○ 기타: 본건이 속한 건물은 1,2동이 구조상 일체로 연결되어 있음

물건 비고

-본건 건물은 1,2동이 구조상 일체로 연결되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경500933 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500933 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부개동 120-521 신화에이스빌 1동 5층504호 (신주소: 인천광역시 부평구 수변로85번길 43, 1동 504호)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 17.92㎡ (약 5.42평)

* 건물면적: 31.94㎡ (약 9.66평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 부평구 부개동에 소재한 '신화에이스빌' 1동 5층 504호입니다.

* 인천광역시 부평구 부개동 소재 '부평여자중학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남동측으로 부개역(지하철 1호선)이 약 608m 거리에 위치하고 있습니다.

* 북측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 주차가 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산의 등기부등본 및 물건명세서 상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023년 6월 29일자 계양세무서장의 압류 (체납추적 과-티11669) 입니다.

* 경매로 인해 말소될 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (한아름, 금액 125,000,000원, 전입 2022.1.6, 확정 2021.12.8, 배당신고 2024.2.1): 비록 을구 5번 순위의 주택임차권이 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되었으나, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 본건 강제경매를 신청하였고, 해당 임차인 또한 HUG(주택도시보증공사)인 점, 그리고 임차권이 '말소'로 기재되어 있는 점으로 보아 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 인수 여부는 명확히 확인이 필요합니다. (일반적으로 채권자가 임차인이면서 경매를 신청하는 경우, 임차권은 매수인이 인수하지 않습니다.)

* 갑구 6번 압류 (계양세무서장)

* 갑구 7번 가압류 (주택도시보증공사, 금액 225,000,000원)

* 갑구 8번 압류 (부천세무서장)

* 갑구 9번 강제경매 (주택도시보증공사, 금액 125,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 일반적으로는 없습니다. 다만, 위 HUG 임차권의 경우, HUG가 경매 채권자이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-07

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상이 아닌 것으로 보입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상이 아닌 것으로 보입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(한아름)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-06

* 확정일자: 2021-12-08

* 배당신고일자: 2024-02-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 채권자이며, 임차권이 말소 예정되어 있어 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다. 다만 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항은 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인들의 보증금은 권리분석상 인수 대상이 아닌 것으로 판단되므로)

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택이 밀집한 순수 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 '누코아중동백화점'이 도보 18분 거리에 있어 기본적인 쇼핑 및 문화시설 이용이 가능합니다.

* 소규모 상점 및 생활 편의시설은 주거 단지 내 및 인근 지역에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 누코아중동백화점(도보 18분), 다수의 마트 및 편의점 등

* 교육시설: 부평여자중학교(도보 2분)가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 공원시설: 대촌공원(도보 3분)이 가까워 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 의료시설: 인근 지역에 병원 및 의원급 의료시설이 다수 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 구조상 일체 연결된 건물: 본건이 속한 신축에이스빌 1동과 2동은 구조상 일체로 연결되어 있어, 공동으로 사용하는 설비나 공간에 대한 관리 및 유지보수 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG가 임차인이기도 하며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 또는 보증 관련 조건 변경을 의미할 수 있으며, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 임차권이 말소 예정이고 HUG가 경매 신청 채권자라는 점에서 인수 가능성은 낮아 보입니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등의 주택용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25.까지)으로 지정되어 있습니다. 허가구역 지정 해제 시점 이후에는 거래 관련 절차가 간소화될 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지(인천광역시 부평구 수변로85번길 43) 주변을 지도상으로 확인한 결과, 주거 지역 및 학교 인근에 위치하여 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부개동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 학교, 공원 등 생활 편의시설과 가까워 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 1백만원이며, 전용면적 약 9.66평(31.94㎡)의 소형 주택입니다. 권리관계 상 다수의 압류 및 가압류, 강제경매가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 소멸될 예정입니다. 유일하게 HUG의 임차권이 존재하나, HUG가 본건 경매의 채권자이고 임차권이 말소 예정으로 표기되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받는다면 실거주 또는 임대 수익용으로 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 생활 환경: 초등학교(부평여자중학교)가 도보 2분 거리이며, 공원(대촌공원)도 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 접근성: 버스 정류장 및 부개역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 실거주 또는 소형 주택 투자 관점에서 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 남강쉐르빌 (2001년식, 54.77㎡, 2025년 12월): 165,000,000원 (약 301만원/㎡)

* 한성빌라 (1992년식, 54.55㎡, 2026년 7월): 150,000,000원 (약 275만원/㎡)

* 골든마운틴 (2012년식, 25.91㎡, 2026년 7월): 51,000,000원 (약 197만원/㎡)

본건(31.94㎡)의 감정가는 약 316만원/㎡ 수준으로, 비교적 최근 거래된 남강쉐르빌(2001년식)과 비슷한 평단가 수준입니다. 건물의 신축연도가 유사하고 주거 환경이 양호한 점, HUG의 인수조건 변경 관련 불확실성 요인이 있으나 권리 소멸 가능성이 높은 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

예상 입찰가는 105,000,000원 을 제안합니다. (이는 낙찰 가능성을 높이기 위한 보수적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.