나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500937 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 395-20 더원시티 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,오피스텔,근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장및 지하철역 등이 소재하는바 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 13층 건물(사용승인:2015.11.24)내 제5층 제504호로서 외벽:몰탈위페인팅및 석재붙임 마감. 내벽:내부인테리어 마감. 창호:샷시 창호임.

이용상태

공히 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,승강기,화재탐지설비,도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 395-20 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500937 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 395-20 더원시티 5층504호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 8.26㎡ (약 2.50평)

* 건물면적: 34.49㎡ (약 10.43평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자(경매 신청): 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하여 교통상황은 양호합니다.

* 본건 남측으로 광대로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 14일 계양세무서장의 압류 (갑8)

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (을11, 강제경매)

* 등기부채권 총액: 359,000,000원 (압류, 가압류, 주택임차권 등 포함)

* 임차인 현황:

* 주택임차권: 이길 (이 )

* 보증금: 134,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 4일

* 확정일자: 2021년 12월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주안역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고 상업시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 인근에 아파트단지와 오피스텔이 밀집해 있어 주거 수요가 뒷받침되며, 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 현재까지 파악된 정보상 혐오시설 등 입지 저해 요인은 확인되지 않았습니다. (추가 현장 확인 필요)

5. 생활정보

* 본 건물은 철근콘크리트구조의 스라브 지붕 13층 건물(사용승인: 2015.11.24)이며, 본건은 5층 504호로 이용 중입니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

* 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주안역을 중심으로 한 도시 인프라 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. HUG의 역할이나 다른 공동담보 물건의 상태에 따라 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 등기부상 임차인(이길)은 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되므로 보증금 인수 문제는 없습니다.

* "임대미상임"으로 기재되어 있으나, 이는 권리 관계상 인수되는 부분이 없으므로 명도 시 현황 파악이 필요합니다.

* 공부와의 차이는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 주안동의 주안역 역세권에 위치한 오피스텔로, 주변 환경이 양호하고 교통이 편리합니다.

* 등기부상 복잡했던 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 임차인이 대항력이 없고 HUG의 말소 동의가 있어 매각으로 모두 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 사항은 추가 확인이 필요하나, 경매 자체는 정상적으로 진행되는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 주안역 역세권의 우수한 입지로 인한 높은 접근성과 편의성.

* 주변 배후 수요 풍부 (주상복합 및 오피스텔 밀집 지역).

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 취득 가능.

* 오피스텔로서 실거주 및 임대 수익 창출 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 139,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 입지, 건물 상태, 최근 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 현재 시세 조사 결과, 유사 면적 및 입지의 오피스텔은 약 145,000,000원 ~ 155,000,000원 선에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

* 따라서, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 약 140,000,000원 ~ 148,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 이는 현 시점의 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.