나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500936 [1] 인천광역시 부평구 부평동 438-63 하이네스빌 3동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부평시장역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 5층 건 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2001.04.12.) 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500936 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 438-63 하이네스빌 3동 5층503호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호

사용승인일: 2001년 04월 12일

감정가: 118,000,000원

토지면적: 18.18㎡ (약 5.50평)

토지지분: 18.183㎡ (약 5.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

건물지분: 35.88㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부평시장역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변 지역 정보

최근 매매 사례들을 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래 가격은 다양하게 분포하고 있습니다. 2016년에 건축된 '해담캐슬'(43.31㎡)은 188,000,000원에 거래되었으며, 2001년에 건축된 '우진그린빌'(38.94㎡)은 70,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2015년에 건축된 '해피팰리스'(49.26㎡)는 284,000,000원에 거래되었습니다. 본건(35.88㎡)의 감정가는 118,000,000원으로, 건물의 신축 연도(2001년)와 면적을 고려할 때, 유사한 연식의 '우진그린빌' 거래 사례보다는 높지만, 최근 건축된 다른 사례들과는 가격 차이를 보입니다.

* 주변 편의시설

본건 주변에는 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 지하철 1호선 부평시장역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 계양세무서장의 압류 (2023년 07월 05일)

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 갑6 압류 (계양세무서장)

* 갑7 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑8 압류 (부천세무서장)

* 갑9 강제경매 (주택도시보증공사)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '을구 순위 11번 주택임차권등기'는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출될 경우 소멸될 예정입니다. "HUG 인수조건 변경" 및 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점으로 미루어 보아, 본 건 경매 진행 시 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김학원)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 09월 24일

* 확정일자: 2021년 08월 25일

* 배당신고일자: 2024년 02월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 130,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다. 임차인 김 의 경우, 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 대항력이 없으므로 매수인에게 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 주거지 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 부평시장역이 인접하여 유동인구 확보에 유리하며, 재래시장 및 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

유사 물건 시세 (면적 35.88㎡ 기준):

감정가 대비 평단가: 약 10,870,000원/평

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 평당 약 595만원부터 1,905만원까지 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 이러한 시세 범위 내에서 중간 수준에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 부평시장역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 편리

* 편의시설: 부평시장, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 인접

* 교육환경: 부평동초등학교 인접, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 양호

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건의 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 채권자인 동시에 임차인 관련 보증금 처리에 관여하고 있음을 시사합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, HUG와의 정확한 인수 조건 및 절차를 면밀히 확인하여 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에 차질이 없도록 해야 합니다.

건물 노후화: 2001년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 부평시장역 등 교통 이용이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 2001년식 건물임을 감안할 때, 적절한 투자 가치를 판단하여 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통의 요지: 부평시장역 인접 및 다수의 버스 노선으로 뛰어난 교통망 확보

* 생활 편의: 주변 상업 및 편의시설 이용 용이

* 보증금 미인수: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 절감 가능

* 향후 가치 상승 기대: 재개발 가능성 또는 지역 발전 잠재력 고려 시 시세차익 기대

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 면적 및 연식을 고려할 때 적정 시세는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다. 특히, 'HUG 인수조건 변경'이 명확히 처리되어 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하면, 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

감정가: 118,000,000원

보증금 인수액: 0원

유사 사례 최고가(해피팰리스 5.76백만원/㎡) 및 중간가(해담캐슬 4.34백만원/㎡)를 참고하여, 본건 면적(35.88㎡)에 적용 시 약 155백만원 ~ 207백만원 범위로 예상할 수 있습니다. 감정가(3.29백만원/㎡) 및 유사 연식의 거래가(우진그린빌 1.80백만원/㎡)를 고려하면, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 권리 관계가 명확하게 정리되고 HUG 관련 절차가 원활히 진행된다는 전제 하에, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준을 적정 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 129,800,000원 ~ 141,600,000원

본건의 투자 가치와 시장 상황, 그리고 HUG와의 협의 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.