나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20039 [1] 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 8층832호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장 및 8호선 "별내역" 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 제1동 제8층 제832호 외 2개호로서, 외벽 : 칼라 복층 강화유리 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 공장 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(별내택지지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구) <택지개발촉진법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 공장(지식산업센터)로 이용중임
2. 목록1.~2번은 내부 벽체를 제거하여 일괄로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20039 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 8층832호

용도: 지식산업센터

감정가: 673,000,000원

토지면적: 41.80㎡ (약 12.64평)

건물면적: 146.21㎡ (약 44.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 1. 일괄매각

2. 공장(지식산업센터)로 이용중임

3. 목록1~2번은 내부 벽체를 제거하여 일괄로 사용중임

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장 및 8호선 "별내역" 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

* 도로상태: 본 건 서측 및 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2020-12-17 접수, 1,032,000,000원).

* 기타 권리:

* 주식회사오성에스엠 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-12-17 접수).

* 에프에이치2306유동화전문유한회사 임의경매 (2026-02-06 접수). (본 건 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 1,032,000,000원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 별내역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 별내택지개발지구 내에 자리하고 있어 상업 및 주거 시설이 복합적으로 발달된 지역입니다.

* 주변 환경: 다수의 지식산업센터, 아파트 단지, 주택가 및 근린생활시설이 혼재하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 8호선 별내역이 인접해 있어 서울 도심 및 수도권 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 개발 잠재력: 별내지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 북동측으로 별가람초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 8호선 별내역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 및 주택가와 인접하여 주거 생활 환경도 갖추고 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과: 주변에 대규모 상업 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이나, 임대료 및 보증금 등 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 임차인이 존재하는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 필요합니다.

* 건물 이용 상태: 본 건은 목록1~2번 호실 내부 벽체를 제거하여 일괄로 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 건축물대장 등 공부와의 차이가 없을지, 또한 향후 원상 복구 또는 임대 시 고려해야 할 사항이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 과거 관리 이슈: 과거 관리업체 변경 문제와 관련하여 입주민과 관리업체 간 마찰 및 법적 분쟁이 있었던 사례가 검색되었습니다. 현재는 해결되었을 가능성이 높으나, 관련 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동 소재의 지식산업센터로, 8호선 별내역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변 개발 계획과 함께 성장 잠재력을 가진 지역에 있습니다. 건물 자체는 지식산업센터, 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등 복합 용도로 활용 가능하며, 내부 벽체 제거로 넓은 공간 활용이 가능합니다. 그러나 임대차 관계가 미상인 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 임차인 현황 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 과거 관리 이슈에 대한 확인도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 지식산업센터: 8호선 별내역 인접으로 인한 뛰어난 교통망과 접근성을 바탕으로 기업 활동 및 투자 가치가 높습니다.

* 지역 성장 잠재력: 별내지구의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 넓은 공간 활용: 내부 벽체 제거로 인해 넓은 면적을 활용할 수 있어 다양한 업종의 입주가 용이합니다.

* 다목적 이용 가능: 지식산업센터뿐만 아니라 지원시설 용도로도 활용 가능하여 투자 유연성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가는 673,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 예상 명도 비용, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.