나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501549 [1] 인천광역시 미추홀구 아암대로107번길 37-18, 3층304호 (용현동,오피스텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 신흥여자중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지상6층 건물 내 제3층 제304호 로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형토지로서 평탄하며, 오피스텔 건부지 등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상 입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경501549 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 아암대로107번길 37-18, 3층304호 (용현동, 오피스텔)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 48,000,000원

* 토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

* 토지지분: 8.1617㎡ (약 2.47평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 19.46㎡ (약 5.89평)

* 건물지분: 19.46㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

* 주의사항: (별도 기재 없음)

* 특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 신흥여자중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑19 압류(미추홀구), 접수일자 2023-07-26. 본 건의 강제경매 개시결정(갑20)이 말소기준권리보다 늦으므로, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 소멸되는 권리:

* 을11 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 31,500,000원): 등기부요약상 '말소'로 표기되어 있습니다. 이는 말소기준권리(갑19)보다 선순위임에도 불구하고, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 갑20 강제경매 (서울보증보험): 말소기준권리에 의해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 11번 임차권등기가 명시되어 있으나, 이는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 만일의 경우 인수되는 권리가 있다면 이는 낙찰자 부담이 됩니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 31,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2014-01-13

* 확정일자: 2014-04-01

* 배당신고일자: 2016-04-04

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 31,500,000원 (임차인의 보증금 합계로 보이며, 현재까지의 정보로는 매각으로 소멸되는 채권으로 판단됩니다.)

* 종합 권리분석 의견: 등기부등본 상 임차권이 말소 처리되어 있으나, 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있고, SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어 권리관계가 복잡한 편입니다. 입찰 전 반드시 법원 현황 조사를 통해 해당 임차권의 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 최종 확인이 필수입니다.

4. 상권분석

* 토지이용계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

* 지역 특성: 주변에 다세대주택과 오피스텔이 혼재되어 있어 주거 및 업무 복합 지역으로 볼 수 있습니다. 오피스텔 자체의 용도로는 업무시설에 해당합니다.

* 상권: 주변 지역의 일반적인 상업 및 주거 시설을 이용할 수 있으며, 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 신흥여자중학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 편의시설: 주변의 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 11번 임차권이 언급되어 있어, 서울보증보험의 말소 동의 확약서에도 불구하고 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (보증금 31,500,000원)

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험과 관련된 인수 조건 변경 사항이 있어, 계약 인수 시 추가적인 검토 및 확인이 필요합니다.

* 소형 면적: 전용 면적이 19.46㎡ (약 5.89평)으로 매우 작아, 실거주 목적보다는 투자 관점에서 접근 시 공실 리스크나 재매각/재임대 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 소형 오피스텔로, 일반상업지역에 해당합니다. 감정가는 4,800만원이나, 최근 실거래가는 3,000만원~4,000만원 수준으로 형성되어 있어 가격 메리트를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 내용이 특이사항 및 특수물건정보에 포함되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 합니다. 특히 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 경우, 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. 소형 면적이라는 점도 고려하여, 투자 시에는 명확한 권리 인수 여부 확인과 함께 향후 시세 변동 가능성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 역세권 인근에 위치하여 입지적 가치가 있습니다.

* 전용 면적이 작아 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 4월 7일: 40,000,000원 (전용 19.46㎡)

* 2026년 6월 11일: 30,000,000원 (전용 19.46㎡)

* 감정가: 48,000,000원

* 본 건은 전용 면적 19.46㎡(약 5.89평)의 소형 오피스텔입니다. 최근 매매 사례에서 2026년 6월 11일에 3,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 시세는 감정가보다 낮은 수준을 형성하고 있는 것으로 보입니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으므로, 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없음을 의미합니다. 그러나 '선순위임차권'의 인수 여부는 최종 확인이 필요하며, 만약 인수 시에는 해당 보증금(31,500,000원)이 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 위 내용을 종합적으로 고려하여, '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가는 현재 시점의 시세와 감정가를 감안하여 3,500만원 ~ 4,500만원 수준을 제안합니다. 본 입찰가는 제안이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 권리 관계 최종 확인 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.