나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60313 [1] 경기도 파주시 동패동 7-1 노블타운105동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제202호로서 외벽: 외장 석재붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 고양지원 2026타경60313 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 7-1 노블타운 105동 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 56.59㎡ (약 17.12평) - 전용면적에 해당

* 토지면적 (지분): 58.23㎡ (약 17.62평)

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 2020년 5월 8일)

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 감정가: 284,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치: 경기도 파주시 동패동에 위치하며, '운정초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 2024년 9월 26일 남서울농업협동조합의 가압류 (갑3) 등기 접수 건이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (강 ):

* 보증금: 244,000,000원

* 전입일자: 2021년 4월 26일

* 확정일자: 2021년 3월 22일

* 배당신고일자: 2025년 6월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 매각으로 인해 임차권이 소멸되지 않습니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 244,000,000원

* 주의사항: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 244,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 되므로, 배당받지 못하는 금액 전액을 매수인이 책임져야 함을 반드시 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본건이 속한 '노블타운' 단지는 2019년~2020년에 준공된 다세대 주택 단지입니다.

* 최근 시세 정보 분석:

* 2026년 7월 20일, 노블타운 101-103동 (2019년 건축, 전용 51.103㎡) 15,820만원 거래

* 2026년 7월 20일, 노블타운 104-106동 (2020년 건축, 전용 52.522㎡) 16,120만원 거래

* 2026년 7월 8일, 피렌체 103동 (2018년 건축, 전용 56.565㎡) 14,500만원 거래

* 본건 물건(노블타운 105동 2층 202호)은 전용면적 56.59㎡로, 최근 거래된 주변 시세와 비교 시 유사한 수준 또는 약간 상회할 것으로 예상됩니다.

* 본 지역은 다세대 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 비교적 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교육시설: '운정초등학교'가 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물 내 시설: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 등 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강 의 보증금 244,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가와 별도로 총 부담액을 증가시키는 요인입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 (주거 Zone)

* 가축사육제한구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25): 외국인이 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등을 거래할 경우 허가를 받아야 합니다. 해당 허가 기간은 현재 진행 중입니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서의 기타 참고사항에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 명확한 임차인 현황 정보가 우선적으로 고려되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

* 본 물건은 파주시 동패동에 위치한 다세대 주택으로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 그러나 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강 이 보증금 244,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 낙찰가 외 추가적인 부담으로 작용하며, 배당받지 못한 금액 전액을 매수인이 인수해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 현재 파주시 지역 다세대 주택 시세와 비교했을 때, 인수해야 할 임차인 보증금 액수가 시세 자체보다 높을 가능성이 있어, 일반적인 시세 차익을 통한 경매 투자는 매우 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 향후 파주시 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 (단, 임차인 관련 리스크 해소 및 추가 부담액 고려 필수).

* 임차인 보증금 부담을 상쇄할 만큼 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 투자 기회를 얻을 수 있습니다. (매우 제한적)

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

* 본건의 감정가는 284,000,000원입니다.

* 주변 노블타운 단지의 최근 거래 사례(전용 51~52㎡ 기준)를 보면, 158,200,000원 ~ 161,200,000원 수준입니다.

* 본건의 전용면적(56.59㎡)을 고려할 때, 현재 시장 시세는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원으로 추정됩니다.

* 중요: 본건은 대항력 있는 임차인 강 의 보증금 244,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건입니다. 따라서 총 실질 부담액은 (낙찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

* 예를 들어, 시장 시세 수준인 170,000,000원으로 낙찰받을 경우, 총 부담액은 170,000,000원 + 244,000,000원 = 414,000,000원이 되어 시세보다 훨씬 높아집니다.

* 이처럼 본건은 임차인 보증금 부담이 매우 커서, 시세 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰받지 않는 이상 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

* 인수 보증금 244,000,000원보다 낮은 금액으로 낙찰받아 총 부담액을 시세 이하로 낮추는 전략이 필요하나, 감정가 및 시세 수준을 고려할 때 낙찰가율이 매우 낮게 형성되어야 합니다.

* 본 물건의 특성상 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 투자 관점에서 총 부담액을 최소화하는 것을 목표로, 50,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 검토하시기를 권장합니다. (단, 이 금액으로 낙찰받아도 총 부담액이 시세보다 높을 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.