나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20178 [1] 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 197 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 "마석고등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 공장 및 창고, 농가주택, 근린생활시설 등이 소재하는 소규모 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편의도는 보통으로 보임.

형태 및 이용상태

인근 토지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 "제2종근린생활시설(제조업소 및 사무실) 건부지" 로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형, 도시개발과 문의), 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))),영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물로서 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: 페인팅 마감, 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

기호(2): 제2종근린생활시설으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

-본건 기호(2)의 지1층은 공부상 지1층이나, 현황은 주출입구가 남서측 인접도로 기준 지상에 노출되어 있어 이를 반영하여 평가하였음[현황은"지상1층"임].

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2번의 지1층은 공부상 지1층이나, 주출입구가 남서측 인접도로 기준 지상에 노출되어 있어 현황은 '지상1층'임
3. 제2종근린생활시설(제조업소 및 사무실)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20178 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 197 (신주소: 경기도 남양주시 녹촌로106번길 16)

용도: 제2종근린생활시설 (제조업소 및 사무실)

감정가: 1,862,744,040원

토지 면적: 701.00㎡ (약 212평)

건물 면적: 809.98㎡ (약 245평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유에이치제십일차유동화전문유한회사 (경매개시결정 기입등기 채권자)

건축 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상3층

사용 승인일: 2016년 11월 09일

주요 특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 "마석고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재된 소규모 공장지대입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 역사문화환경보존지역(3구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역, 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2024년 02월 05일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1)입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

낙찰 후 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 남 (남양주수출산업협동조합): 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2021-05-31, 대항력 있음.

* 이 (이서영): 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입/사업일자 2025-04-04, 대항력 없음.

* 주 (주식회사백건): 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2025-04-11, 대항력 없음.

* L (LI ZHE): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-04-03, 대항력 없음.

* J (JINDAONAN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-05-26, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금 합계: 0원. (다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.)

기타 권리사항: 건물 공부상 지하1층이나 현황상 지상1층으로 이용되는 부분이 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 산업단지 또는 공장지대입니다.

주요 업종: 제2종근린생활시설(제조업소 및 사무실)로 현재 이용 중입니다.

성장 가능성: 계획관리지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 정책에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

인근 시설: 마석고등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

교통: 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 남양주수출산업협동조합(남 )은 전입/사업일자가 2021년 5월 31일로, 낙찰자가 해당 임차인의 임대차 관계를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 보증금은 0원이나, '대항력 있음' 표기로 인해 임대차 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역 외에도 역사문화환경보존지역, 수질보전특별대책지역, 공장설립승인지역 등 다양한 개발 및 이용 제한 규제가 적용됩니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

건물 현황: 공부상 지하1층이나 현황 지상1층으로 이용되는 부분이 있어, 등기부와 현황의 차이에 대한 정확한 파악 및 법적 검토가 필요합니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 전문 회사에서 채권을 관리하는 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 또는 채권 회수 과정에서 다소 차이가 있을 수 있습니다.

주변 시설: 본 물건이 위치한 지역은 소규모 공장 지대로, 주변에 별도의 혐오 시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍의 공장지대 내에 위치한 근린생활시설로, 산업 활동이나 관련 사업 운영에 적합한 입지입니다.

상당한 규모의 토지 및 건물을 보유하고 있으며, 현재 안정적인 용도로 활용되고 있습니다.

가장 주의해야 할 점은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이 임차인의 권리를 인수하게 될 경우, 향후 명도 과정이나 임대차 조건에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

다수의 토지 이용 제한은 장기적인 개발 계획 수립 시 신중한 접근을 요구합니다.

따라서, 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 현황을 확인하고, 법률 전문가와 상의하여 대항력 있는 임차인의 법적 지위 및 제반 권리관계를 상세히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

소규모 공장지대 내의 근린생활시설이라는 점은 특정 사업 운영을 목표로 하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

계획관리지역 등 성장 가능성이 있는 지역에 위치하여, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 향후 부동산 가치 상승 및 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 '대항력 있는 임차인' 존재, 복잡한 토지 이용 제한, 유동화 물건 특성 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 유사 물건의 최근 거래 사례, 감정가 적정성, 명도 가능성, 수리 및 개조 비용 등을 종합적으로 고려해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않습니다.

입찰 전 반드시 전문가와 상담하여 총 예상 비용(낙찰가, 명도 비용, 제세공과금, 수리비 등)을 산출하고, 본인의 투자 성향과 목표 수익률에 부합하는 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.