나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10266 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-130 가온팰리스 씨동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 소재하며 '서울숭덕초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(정릉역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서 (사용승인일 : 2020.06.22) 외벽 : 석재 마감 등. 내벽 : -, 창호 : PVC 하이샤시 창호(추정) 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조바람. ※ 본 평가 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부확인을 하지 못한 바, 본건의 내부구획 및 내부이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 토대로 작성하였으니 경매 진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 3미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건이 속한 가온팰리스 씨동은 후첨 ‘사진용지’와 같이 인접한 디동과 건물 외벽이 맞닿아 있는 것으로 외견상 관찰되는 바 경매 진행 시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 206-130번지 가온팰리스 씨동 3층 302호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2026타경10266 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 226,000,000원입니다.

토지 면적은 18.75㎡ (약 5.67평)이며, 건물 면적은 29.19㎡ (약 8.83평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보가 있으며, 건물 외벽이 인접한 디동과 맞닿아 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며 '서울숭덕초등학교' 북서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 정릉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2020년 6월 22일입니다.

외벽은 석재 마감 등이며, 내벽 및 창호 정보는 세부적으로 명시되지 않았으나 PVC 하이샤시 창호로 추정됩니다.

* 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

다만, 현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인이 불가능하여 건축물대장상의 현황도를 토대로 작성되었으므로, 경매 진행 시 내부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 및 도로상태

토지는 장방형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 북측 및 동측으로 노폭 약 3미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

* 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (대리인: 우혜정)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-15

확정일자: 2022-03-17

배당신고일자: 2024-02-20

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 특이사항이 있습니다.

* 최미리

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금

상기 임차인들의 현황 및 물건명세서 참고사항에 기재된 임차인의 확약서 제출 내용을 종합하여 판단 시, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (총 0원).

주택임차권등기(우혜정)가 존재하나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당되더라도, 해당 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었기 때문입니다.

* 등기부 현황

* 소유권보존: 고주일 (2020-06-23)

* 소유권이전: 문지우 (2022-05-25)

* 압류: 영등포세무서장 (2023-10-12)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-10-17, 1,023,000,000원)

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2026-02-06, 220,000,000원, 사건번호: 2026타경10266)

* 주택임차권: 우혜정 (2024-02-20, 220,000,000원) - 등기부 요약상 말소 기재되었으나, 물건명세서 상 대항력 있는 임차권으로 언급되며 확약서 제출됨.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 12일자 영등포세무서장의 압류입니다. 본 경매 절차가 개시된 2026년 2월 6일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기보다 선순위에 해당하며, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 동향

주변 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 서울 성북구 정릉동 일대의 다세대 주택 시세는 2026년 7월 기준으로 150,000,000원에서 235,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

특히, 2021년에 준공된 29.94㎡ 규모의 '엘렌시아'가 230,000,000원에 거래되었으며, 2003년에 준공된 59.36㎡ 규모의 '동현파빌리언'은 235,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건과 유사한 규모(29.19㎡)이며 건물 준공연도(2020년)도 비슷한 '엘렌시아'의 최근 거래가를 고려할 때, 본건의 시세는 약 230,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 주변 물건 분석

본건이 소재하는 '가온팰리스 씨동'은 2020년에 사용승인이 완료된 신축 건물입니다.

다만, 검색된 '가온팰리스' 정보 중 수원시에 위치한 건물은 본건과 직접적인 연관이 없을 수 있으므로, 동일 단지 혹은 인접 건물로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

'서울숭덕초등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 교육 환경

지하철 정릉역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태

감정평가 시 내부 확인이 불가능하여 정확한 내부 상태, 구조, 마감재 등을 알 수 없습니다. 하자 발생 시 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 건축물 외벽 맞닿음

본건이 속한 '가온팰리스 씨동'이 인접한 '디동'과 외벽이 맞닿아 있어, 소음이나 누수 등 구조적, 유지보수 측면에서 잠재적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 및 HUG 인수조건 변경

'공동담보' 물건으로 등기되어 있어, 타 물건과의 채무 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차나 향후 매각 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 역시 주택도시보증공사의 채권 관리 및 인수 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정

본 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었던 점(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.)은 향후 거래 시 허가 절차가 필요하거나 제한이 있을 수 있음을 의미합니다. 다만, 지정 기간 종료 후에는 해당하지 않을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 서울 성북구 소재의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 현장 방문 시 내부 상태를 확인하지 못한 점, 인접 건물과의 외벽 맞닿음, 그리고 공동담보 및 HUG 인수 조건 변경과 같은 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신중한 현장 조사를 바탕으로 내부 상태 및 잠재적 위험 요소를 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 건물 (2020년)

* 서울 성북구의 입지, 정릉역 인근의 교통 편의성

* 별도의 인수 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 실거래가는 약 230,000,000원 수준입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가와 시세, 그리고 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 또는 그 이상을 고려할 수 있으며, 시장 상황 및 권리관계의 확실성을 감안하여 225,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.1.물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 206-130번지 가온팰리스 씨동 3층 302호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2026타경10266 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 226,000,000원입니다.

토지 면적은 18.75㎡ (약 5.67평)이며, 건물 면적은 29.19㎡ (약 8.83평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보가 있으며, 건물 외벽이 인접한 디동과 맞닿아 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며 '서울숭덕초등학교' 북서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 정릉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2020년 6월 22일입니다.

외벽은 석재 마감 등이며, 내벽 및 창호 정보는 세부적으로 명시되지 않았으나 PVC 하이샤시 창호로 추정됩니다.

* 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

다만, 현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인이 불가능하여 건축물대장상의 현황도를 토대로 작성되었으므로, 경매 진행 시 내부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 및 도로상태

토지는 장방형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 북측 및 동측으로 노폭 약 3미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

* 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (대리인: 우혜정)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-15

확정일자: 2022-03-17

배당신고일자: 2024-02-20

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 특이사항이 있습니다.

* 최미리

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금

상기 임차인들의 현황 및 물건명세서 참고사항에 기재된 임차인의 확약서 제출 내용을 종합하여 판단 시, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (총 0원).

주택임차권등기(우혜정)가 존재하나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당되더라도, 해당 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었기 때문입니다.

* 등기부 현황

* 소유권보존: 고주일 (2020-06-23)

* 소유권이전: 문지우 (2022-05-25)

* 압류: 영등포세무서장 (2023-10-12)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-10-17, 1,023,000,000원)

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2026-02-06, 220,000,000원, 사건번호: 2026타경10266)

* 주택임차권: 우혜정 (2024-02-20, 220,000,000원) - 등기부 요약상 말소 기재되었으나, 물건명세서 상 대항력 있는 임차권으로 언급되며 확약서 제출됨.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 12일자 영등포세무서장의 압류입니다. 본 경매 절차가 개시된 2026년 2월 6일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기보다 선순위에 해당하며, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 동향

주변 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 서울 성북구 정릉동 일대의 다세대 주택 시세는 2026년 7월 기준으로 150,000,000원에서 235,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

특히, 2021년에 준공된 29.94㎡ 규모의 '엘렌시아'가 230,000,000원에 거래되었으며, 2003년에 준공된 59.36㎡ 규모의 '동현파빌리언'은 235,000,000원에 거래되었습니다.

본 건과 유사한 규모(29.19㎡)이며 건물 준공연도(2020년)도 비슷한 '엘렌시아'의 최근 거래가를 고려할 때, 본 건의 시세는 약 230,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 주변 물건 분석

본 건이 소재하는 '가온팰리스 씨동'은 2020년에 사용승인이 완료된 신축 건물입니다.

다만, 검색된 '가온팰리스' 정보 중 수원시에 위치한 건물은 본 건과 직접적인 연관이 없을 수 있으므로, 동일 단지 혹은 인접 건물로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

'서울숭덕초등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 교육 환경

지하철 정릉역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태

감정평가 시 내부 확인이 불가능하여 정확한 내부 상태, 구조, 마감재 등을 알 수 없습니다. 하자 발생 시 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 건축물 외벽 맞닿음

본 건이 속한 '가온팰리스 씨동'이 인접한 '디동'과 외벽이 맞닿아 있어, 소음이나 누수 등 구조적, 유지보수 측면에서 잠재적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 및 HUG 인수조건 변경

'공동담보' 물건으로 등기되어 있어, 타 물건과의 채무 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차나 향후 매각 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 역시 주택도시보증공사의 채권 관리 및 인수 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정

본 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었던 점(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.)은 향후 거래 시 허가 절차가 필요하거나 제한이 있을 수 있음을 의미합니다. 다만, 지정 기간 종료 후에는 해당하지 않을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 서울 성북구 소재의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 현장 방문 시 내부 상태를 확인하지 못한 점, 인접 건물과의 외벽 맞닿음, 그리고 공동담보 및 HUG 인수 조건 변경과 같은 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신중한 현장 조사를 바탕으로 내부 상태 및 잠재적 위험 요소를 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 건물 (2020년)

* 서울 성북구의 입지, 정릉역 인근의 교통 편의성

* 별도의 인수 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 226,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 실거래가는 약 230,000,000원 수준입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가와 시세, 그리고 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 또는 그 이상을 고려할 수 있으며, 시장 상황 및 권리관계의 확실성을 감안하여 225,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.