나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60292 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086 가좌마을 604동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "가좌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 대규모 아파트, 근린생활시설, 농경지, 임야, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려하면 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층 아파트내에 제12층 제1202호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도'참조).

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 정보는 아래와 같습니다.

* 사건번호: 고양지원 2026타경60292 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086 가좌마을 604동 12층 1202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 568,000,000원

* 토지면적: 98.02㎡ (약 29.65평)

* 토지지분: 98.015㎡ (약 29.65평)

* 건물면적: 153.41㎡ (약 46.41평) - 분양면적 추정

* 건물지분: 153.415㎡ (약 46.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 없음

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "가좌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 유형의 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 임야, 학교 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변을 통과하는 대중교통 운행 빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 경사스라브 지붕 20층 아파트 중 제12층 제1202호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 자체 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로를 이용하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역)이며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부와 현황 간 차이는 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 2005-10-20 소유권보존 (주식회사킴스개발산업)

* 갑2: 2006-06-22 소유권이전 (임창순, 매매)

* 을3: 2012-10-31 근저당권 (한국자산관리공사, 457,200,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 2020-08-19 압류 (용인시) - 말소

* 갑6: 2025-05-08 압류 (고양시) - 말소

* 갑7: 2026-02-02 임의경매 (한국자산관리공사, 351,653,937원) - 의정부지방법원 고양지원

* 등기부채권 총액: 457,200,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고란에 구체적 내용 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변환경: 가좌초등학교 인근으로 교육 시설과 함께 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 근린생활시설 또한 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통: 단지 내 도로망과 외곽 공도 연계성이 좋으나, 대중교통 이용 빈도는 보통 수준으로, 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 가좌마을벽산블루밍6단지

* 주소: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086

* 사용승인일: 2005년 9월 22일

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 989세대

* 층수: 최고 20층, 최저 2층 (본건 12층)

* 주차: 총 1338대 (지상 344대, 지하 994대 - 전기차 충전기 지하 5대 포함)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 최근 매매 정보 (참고용, 본건과 면적 차이 있음):

* 59.906㎡ (약 18.12평) / 19층: 2026년 5월, 26,300만원

* 59.906㎡ (약 18.12평) / 9층: 2026년 6월, 26,900만원

* 84.997㎡ (약 25.71평) / 10층: 2026년 6월, 32,000만원

* 최근 전월세 정보 (참고용, 본건과 면적 차이 있음):

* 59.906㎡ (약 18.12평) / 13층: 2026년 5월, 보증금 22,000만원, 월세 0만원

* 84.997㎡ (약 25.71평) / 17층: 2026년 7월, 보증금 28,000만원, 월세 0만원

* 101.982㎡ (약 30.85평) / 7층: 2026년 5월, 보증금 3,000만원, 월세 125만원

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, '임대관계는 미상임'이라는 내용이 있어 실제 거주하거나 점유하는 임차인이 있을 가능성이 있으며, 이 경우 명도에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 추후 매각 후 소유권 이전 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리가 물건에 미치는 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물대장과의 차이: 공부와 현황 간 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 가좌마을 6단지 벽산블루밍 아파트 604동 12층 1202호입니다. 2005년에 사용승인된 아파트로, 주변에 학교와 주거단지가 형성되어 있어 생활 환경은 양호한 편입니다. 건물 면적 153.41㎡ (약 46.41평)의 대형 평형으로, 감정가는 5억 6800만원입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 압류 및 임의경매는 매각으로 소멸되며, 등기부채권 총액은 4억 5720만원입니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 토지거래 허가구역 및 미확인 지상권 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대형 평형 아파트: 153.41㎡ (약 46.41평)의 넓은 면적으로, 수요가 꾸준한 대형 평형 아파트입니다.

* 양호한 입지: 가좌초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 대규모 아파트 단지에 속해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 경매 최저가 접근 가능성: 감정가 5억 6800만원 대비, 유찰 시 낙찰가율에 따라 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거 지역으로 구성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 568,000,000원입니다. 최근 매매 사례는 주로 59.906㎡ (약 18평) 및 84.997㎡ (약 25평)의 소형 및 중형 평형으로, 각각 2억 6,300만원 ~ 3억 2,000만원 선에서 거래되었습니다. 본건은 이보다 훨씬 넓은 153.41㎡ (약 46.41평)의 대형 평형으로, 평당 가격이 소형 평형보다 낮을 수 있음을 감안해야 합니다.

최근 거래된 84.997㎡ (약 25.71평)의 경우, 32,000만원에 거래되었고, 평당 약 1,245만원입니다. 본건의 감정가는 153.41㎡ 대비 약 370만원/㎡로, 이는 84.997㎡의 거래가보다 낮은 수준입니다. 이는 감정가가 시세 대비 합리적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다.

임차인 인수 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계 미상, 토지거래 허가구역 등의 리스크를 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 시에는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 낙찰가가 형성되는 경우가 많습니다. 본 물건의 경우, 감정가 568,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근한다면 480,000,000원 ~ 530,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.