나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60329 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-10 화이트캐슬 4동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 성석삼거리 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 2층 201호로, 외벽 : 벽돌붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 사다리형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5-6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60329 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-10 화이트캐슬 4동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 191,000,000원

* 토지면적: 54.65㎡ (약 16.53평)

* 건물면적: 63.20㎡ (약 19.12평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2015년 (사용승인일 2015.07.06 기준)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 성석삼거리 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2026년 2월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑6)입니다.

* 주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* * 안 진 임차인:

* 보증금: 165,000,000원 (1차 160,000,000원 + 증액 5,000,000원)

* 전입일자: 2020년 3월 2일

* 확정일자: 1차 2020년 2월 17일, 증액분 2022년 3월 24일

* 대항력: 있음

* 참고: 물건명세서에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* * 윤 민 임차인:

* 보증금: 800,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025년 6월 9일

* 확정일자: 없음

* 대항력: 있음

* 참고: 보증금 및 차임 액수가 특이사항으로 기록되어 있으며, 확정일자가 없어 배당 우선순위 판단에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 대항력은 있는 것으로 판단됩니다.

* *기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전 등이 등기되어 있습니다.

* *인수되는 보증금: 안 진 임차인의 보증금 165,000,000원 (전액 인수 가능성)

4. 상권분석

* 본건은 성석삼거리 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 지역 내 다세대주택 및 아파트 단지가 분포하고 있어 주거 배후 수요는 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 혼재된 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 환경: 다세대주택, 아파트 등 주거 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(안 진)의 보증금 165,000,000원 인수 부담입니다. 만약 경매 배당으로 해당 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 인수해야 합니다.

* 윤 민 임차인 역시 대항력을 보유하고 있어, 해당 보증금 800,000원 또한 인수 대상이 될 수 있습니다. (확정일자 미확보로 배당 우선순위는 낮을 수 있으나 대항력은 존재)

* 토지이용계획상의 제한사항(가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있습니다.

* 현장 조사가 불충분하여 내부 상태, 이용 현황, 정확한 임대 내역 등을 확인할 수 없었던 점은 잠재적 정보 부족 위험입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 감정가 191,000,000원의 다세대주택으로, 입지 및 교통은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인의 상당한 보증금(165,000,000원) 인수 부담이 가장 큰 위험 요인입니다.

* 또한, 윤 민 임차인의 대항력 존재 역시 고려해야 할 사항입니다.

* 이러한 인수 부담을 고려할 때, 일반적인 경매 투자 수익률을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 토지 이용 제한 사항과 현장 조사 미흡 등도 추가적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금(165,000,000원)을 제외한 실질적인 취득 가격을 매우 낮게 가져갈 수 있다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 향후 주변 지역 개발 가능성 및 부동산 가치 상승 잠재력을 장기적인 관점에서 분석할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적대의 다세대주택 매매가는 약 110,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 건물 면적(63.20㎡, 약 19.12평)을 고려했을 때, 순수 부동산 시세는 약 130,000,000원에서 170,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 그러나 본건의 경우, 안 진 임차인에 대한 보증금 165,000,000원의 인수 부담이 존재합니다.

* 따라서, 낙찰가에 인수 보증금을 합한 총 지출 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 매수인 인수 보증금 165,000,000원을 고려하면, 총 지출 비용이 감정가 191,000,000원을 넘지 않도록 하려면 최대 입찰가는 약 26,000,000원 수준입니다. (191,000,000원 - 165,000,000원)

* 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 시장 상황 및 추가적인 권리 관계 변동 가능성을 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 30,000,000원 (보증금 인수 부담액을 고려한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.