나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60338 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1554-2 중산마을아파트 305동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 '고봉초등학교' 남측 인근에 위치하고 있는 중 산마을아파트내 제305동 제1층 제102호로서, 주위는 동류형의 아파트단지 밀집지대, 초등학 교 등 교육시설지대, 근린공원, 정비된 주택 및 주상혼용지대와 노변을 따라 형성된 소규모 의 점포 및 상가 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 중산마을 사거리를 중심으로 중산로 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 지1층, 지상12층 건물내의 1층 102호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

열병합 지역난방구조이며, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비, 주차 장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형태의 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 구분건물(아파트)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축 물대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 임차권등기(임대차보증금 180,000,000원, 전입일자 2018.2.23. 확정일자 2018.2. 23.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 1554-2번지에 소재한 아파트의 부동산 강제경매 물건입니다. 사건번호는 고양지원 2026타경60338 (1)이며, 채권자는 어OO입니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경기도 고양시 일산동구 중산동 1554-2 중산마을아파트 305동 1층 102호입니다. 해당 아파트는 중산3단지일신건영으로, 1995년 11월 29일에 사용승인되었습니다. 본 건은 지상 12층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

1.2. 2. 토지 및 건물 면적

토지면적은 72.98㎡ (약 22.08평)이며, 토지 지분 역시 72.982㎡입니다. 건물면적은 59.84㎡ (약 18.10평)이며, 건물 지분도 59.84㎡입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가

본 건의 감정평가액은 254,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치하며, '고봉초등학교' 남측 인근에 자리한 중산마을아파트 단지 내에 속해 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 초등학교 등 교육시설, 근린공원, 정비된 주택 및 주상복합지역, 그리고 도로변 소규모 점포 및 상가 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 중산마을 사거리를 중심으로 중산로 등 주요 도로가 인접해 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 이전 내역 및 근저당권, 가압류, 압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 을구 10번 근저당권(2019.09.05. 접수)보다 늦게 설정된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 12번 임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인 어 이 존재합니다.

임차인: 어

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 2월 23일

확정일자: 2018년 2월 23일

배당신고일자: 2024년 8월 20일

대항력: 있음

권리분석상, 임차인 어 은 보증금 180,000,000원에 대해 대항력과 선순위 임차권을 가지고 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 임차권 등기(임대차보증금 180,000,000원, 전입일자 2018.2.23. 확정일자 2018.2.23.)가 존재합니다. 따라서, 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 중산동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 단지 내 상가와 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 고봉초등학교 등 교육시설이 위치해 있어 교육 환경과 관련한 상권이 형성되어 있습니다. 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 공동주택인 아파트 건부지로 이용 중에 있으며, 단지 내 포장도로가 개설되어 외곽 공공도로와 연계되어 있어 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있어 거주민들의 생활 편의를 제공합니다. 또한, 본건이 속한 중산마을 3단지는 총 6개 동, 552세대로 이루어져 있으며, 아파트 건물은 최고 12층 높이로 건축되었습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원입니다. 경매 배당을 통해 이 금액이 전액 변제되지 않으면, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 또한, 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태가 집합건축물대장 및 표준 이용 상황과 다를 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 그러나 180,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다. 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하다는 점은 특이사항으로, 배당 순위 및 임차금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 편리한 교통 요건을 갖춘 아파트라는 점은 긍정적입니다. 만약 임차 보증금 180,000,000원을 배당을 통해 전액 회수할 수 있다면, 감정가 및 최근 실거래가를 고려했을 때 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 6월 4일부터 12일 사이에 240,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 254,000,000원입니다.

예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 245,000,000원에서 255,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 180,000,000원을 제외한 금액이며, 실제 낙찰 시 총 매수 비용은 본인이 부담해야 하는 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이므로, 이에 대한 철저한 분석과 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.